Woning erven: wat is aftrekbaar?

[t_captain]

Een beetje bijzondere situatie: de woning wordt niet gekocht maar is onderdeel van een erfenis.

Wel moet er bij de belastingdienst een fors bedrag worden afgetikt aan erfbelasting.
Dat bedrag is zodanig dat het geninancierd moet worden middels een hypotheek op de woning.

Is de rente over dat leningdeel dan ook aftrekbaar?
Zo ja, op welke manier bepaal je de erfbelasting over de woning: pro rato de gehele nalatenschap, onderste deel of bovenste deel?

[Makukoe]

Nee helaas, de rente van die lening is niet aftrekbaar. De lening is een "box 3 schuld".

[t_captain]

Klinkt op zich wel plausibel.

Aan de andere kant: overdrachtsbelasting (koop bestaande bouw) of BTW (koop nieuwbouw) kun je ook meefinancieren incl. aftrekbaarheid hypotheekrente. Op dezelfde manier zou je de erfbelasting ook kunnen zien als noodzakelijke kosten voor verkrijging van de woning.

[Makukoe]

O ja, er is ook best wat voor te zeggen om dat in de wet te regelen. De wetgever heeft daar echter nadrukkelijk niet voor gekozen. Er komt per 1 januari 2011 wel een tegemoetkoming (betalingsregeling) voor kinderen die het bloot eigendom van een woning erven, maar meer zit er bij mijn weten niet in de wetgevingspijplijn.

Enfin, in ieder geval is het vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

[M_1]

Overigens kun je een eventuele nog bestaande (hypotheek)lening van de overledene in aftrek brengen op de waarde van de nalatenschap. Maar ik neem aan dat er geen hypotheeklening bestond?

Ook kun je de lening (grotendeels) in aftrek brengen van je box 3 waarde. Als de te erven woning niet je hoofdverblijf is, dan valt deze in box 3 en zul je daar dus 1,2% vrh over moeten betalen (maar gelukkig weer geen eigenwoningforfait). Als je een flinke (hypothecaire) lening voor de erfbelasting moet afsluiten, dan scheelt dat wel weer bijna 1,2% van de lening. Dat voordeel is toch algauw vergelijkbaar met de helft van de aftrek die je bij een wel aftrekbare hypotheek zou hebben.

[t_captain]

Belastingtelefoon gebeld, die bevestigen helaas bovenstaande antwoord.

Schuld in box 3 is leuk, maar die heb je liever in box 1 omdat het huis daar ook in valt wanneer je erin gaat wonen. Voor een tweede woning zou het allemaal niets uitmaken, voor hoofdverblijf dus wel.

[Makukoe]

Een kleine troost: je hebt geen eigenwoningforfait als er geen box 1 lening is....

[M_1]

Zo is het maar net. Ik ken je situatie niet, maar als het gaat om kind erft van ouder, dan zul je weinig voordeel van de rente-aftrek hebben. Als je als kind een huis van bv. 219.000 erft, moet je 27.500 erfbelasting betalen. Zou je dat tegen 6% lenen, levert je dat enerzijds 1650 aftrek op, maar ook een EWF van 1204 euro. Rest dus minder dan 445 euro renteaftrek op; wellicht dus een voordeeltje van 180 euro.

[t_captain]

Vandaag met de notaris gesproken. Samenvatting:

Normaal gesproken wordt de woning die je erft gezien als een tweede woning. Die valt dus in box 3. Een hypotheek om de erfbelasting te betalen is een schuld in box 3. Hetzelfde geldt overigens voor alle hypotheken op dat huis, ook voor verbouwingen etc. Woning in box 3 = schuld in box 3.
Je woont immers ergens anders en je verkrijgt het huis uit de nalatenschap niet met de nadrukkelijke intentie om erin te gaan wonen (zoals bijvoorbeeld wel het geval is als je een woning koopt). Alleen als je in een huis woont of een aantoonbare intentie hebt om er binnen 2 jaar in te gaan wonen, mag een woning in box 1 en wordt e bijbehorende schuld een eigenwoningschuld.

Zou het wel lukken om de intentie aan te tonen (economische gebondenheid, eerdere plannen om het huis over te nemen etc) dan zou de erfbelasting wel kunnen worden gezien als verwervingskosten.


Volgende vraag: iemand ervaring met een boxwijziging van een woning?

Wat gebeurt er als je tweede huis je hoofdverblijf wordt? Kun je dan een hypotheek alsnog in box 1 brengen?

[Makukoe]

Bedankt voor de feedback. Even reactie:

Zou het wel lukken om de intentie aan te tonen (economische gebondenheid, eerdere plannen om het huis over te nemen etc) dan zou de erfbelasting wel kunnen worden gezien als verwervingskosten.

Volgens mij onjuist en kansloos in een fiscale procedure. Mocht je het van plan zijn toch te doen is het wel handig om dit standpunt van de notaris van hem op papier te hebben. Dan kun je in ieder geval, mocht er een naheffing van komen, de boete ontlopen.

Volgende vraag: iemand ervaring met een boxwijziging van een woning?

Jazaker, beide kanten op

Wat gebeurt er als je tweede huis je hoofdverblijf wordt? Kun je dan een hypotheek alsnog in box 1 brengen?

De lening die aantoonbaar verband houdt met de verwerving van het betreffende huis verhuist mee zodra dat huis van box verwisselt. De hoofdregel is: "hoofdverblijf = box 1". Waarbij geldt dat je maar 1 hoofdverblijf kunt hebben (dat pakt soms ook wat onredelijk uit maar is ook een harde regel), met een aantal uitzonderingssituaties waarbij de rente van een niet-hoofdverblijf toch aftrekbaar kan zijn (huis leeg in verkoop, echtscheiding, huis in aanbouw/leeg wachtend op bewoning, etc).

[t_captain]

Bedankt voor de feedback. Even reactie:

...
Volgens mij onjuist en kansloos in een fiscale procedure. Mocht je het van plan zijn toch te doen is het wel handig om dit standpunt van de notaris van hem op papier te hebben. Dan kun je in ieder geval, mocht er een naheffing van komen, de boete ontlopen.

Ik snap je punt. Voorlopig reken ik niet op renteaftrek, maar dit ga ik tot de bodem uitzoeken.

De vraag is, wat precies de verwerving van het huis is, in het geval je het huis uit box 3 naar box 1 haalt. De oorspronkelijke verwerving in box 3, of een fictieve verwerving wanneer de woning van 3 naar 1 verhuist.

Wanneer je namelijk een boxwijziging 1->3 hebt, bijvoorbeeld wegens permanent verhuren van je huis, dan wordt er door de fiscus gesproken van een "fictieve vervreemding". Box 1 wordt afgewikkeld alsof je de woning hebt verkocht tegen de dagwaarde op de datum van de boxwijziging. Inclusief bijleenregeling etc. En vanaf die datum wordt box 3 belast en niet meer box 1.

Mijn gevoel voor logica vertelt me dat een boxwijziging 3->1 precies het omgekeerde is van een boxwijziging 1->3. Dus geen fictieve vervreemding maar een fictieve verwerving. Eerdere verwerving in box 3 lijkt me dat niet meer relevant, het gaat bij het bepalen van verwervingskosten toch om de laatste verwerving?

[Makukoe]

Ik snap je punt. Voorlopig reken ik niet op renteaftrek, maar dit ga ik tot de bodem uitzoeken.

Het zou best kunnen dat er jurisprudentie is op dit punt. Heb (nog) even geen tijd om daarnaar te gaan spitten, maar als jij iets vindt hoor ik het graag.

Mijn gevoel voor logica vertelt me dat een boxwijziging 3->1 precies het omgekeerde is van een boxwijziging 1->3. Dus geen fictieve vervreemding maar een fictieve verwerving. Eerdere verwerving in box 3 lijkt me dat niet meer relevant, het gaat bij het bepalen van verwervingskosten toch om de laatste verwerving?

Je gevoel voor logica klopt. Iedere keer als de eigenwoningregeling start of eindigt zonder dat er sprake is van een "echte" aankoop of verkoop, betreft het een fictieve verwerving / vervreemding. Maar dat is volgens mij iets anders dan de vraag of een schuld direct verband houdt met de verwerving van een eigen woning.

Om het even in een voorbeeld te gieten: stel je hebt een box 1 woning met hypotheek (geen overwaarde), een verhuurd box 3 pand (ooit gekocht voor 100.000 met 50% eigen geld) met een waarde van 300.000, een schuld (1e hypotheek) van 50.000 (gebruikt voor aankoop van dat pand) en een schuld van 25.000 (2e hypotheek, gebruikt voor de studie van je kind). De huurders vertrekken onverwacht, jij denkt "mooi!", je verkoopt je eigen woning (geen overwaarde) en gaat in je andere pand wonen. En passant neem je daar nog een extra hypotheek op van 75.000 (niet voor verbouwing maar voor aankoop van een leuke auto). Dat pand wordt je hoofdverblijf en dat gaat dan naar box 1. Da's een fictieve verwerving. Maar hoeveel schuld komt er als eigenwoningschuld in box 1 te staan?
Volgens mij 50.000 (en geen nul, 125 of 150), omdat dat de enige schuld is die historisch verband houdt met de (oorspronkelijke) verwerving. Als je het standpunt zou willen innemen dat het de schuld moet zijn die verband houdt met de fictieve verwerving is dat zelfs alleen maar in je nadeel, want er is helemaal geen schuld aangegaan ten behoeve van de fictieve verwerving.

(ok, nu jij weer )

[delftse]

Ik ben zeer benieuwd of er inmiddels meer duidelijkheid is gekomen wat betreft dit topic. Heb nl dezelfde vraag gesteld gekregen van een persoon die via een erfenis de woning van z'n oom heeft gekregen.

t_captain:
heeft de notaris (zwart op wit) een bevestiging verstrekt dat de rente v/d financiering v/d erbelasting aftrekbaar is?

Makukoe:
nog additionele info hierover gelezen?

[schakel]

De staatssecretaris wijst aftrekbaarheid van een lening in dit soort situaties af. De geldlening ter financiering van de erfbelasting (successierechten) moet worden aangemerkt als een persoonlijke verplichtingenrente . Er is onvoldoende verband tussen de lening en de verkrijging van het onroerend goed om de rente als drukkend aftrekbare kosten te beschouwen.
Hij wijst in zijn argumentatie op het arrest van de Hoge Raad d.d. 22 juli 1994 (zie hieronder)

Het successierecht over de erfrechtelijke verkrijging van de eigen woning is geen eigenwoningschuld. De rente die een belastingplichtige betaalt over een geldlening voor de betaling van het successierecht is dus geen eigenwoningrente. Zie het arrest van de Hoge Raad van 22 juli 1994, nr. 30027 (BNB 1994/298) - lezen onder artikel 3.10.1
http://www.minfin.nl/Actueel/Besluiten_ ... oningrente