Huis verhuurd, belasting aangifte

[sniffertje]

Van augustus t/m januari hebben wij ons huis verhuurd, omdat we gepland hadden om op reis te gaan. Echter wegens prive omstandigheden moeten we deze reis uitstellen.

Wij hebben in deze periode overal een beetje gewoond (ouders / vrienden / familie etc) en hadden dus niet een echte vaste woon / verblijfadres (geen ander huis gehuurd of zo). Tijdens deze periode stonden we nog gewoon ingeschreven op het adres van onze koopwoning en hadden we ook gewoon werk met daaruit inkomsten en een eigen onderneming (parttime ondernemer, ook ingeschreven op oorspronkelijke woonadres), post van prive en zakelijk werden doorgestuurd naar een postbus.

Hoe moet ik dit aan de belasting opgeven voor 2009?
Valt het in box 1 of in box 3?
Hoe vind deze controle plaats door belastingdienst en waar rekening mee te houden?
Indien het in box 3 valt heb je geen hypotheekrente aftrek, wordt deze periode ook afgetrokken van je mogelijkheid om 30 jaar hyp. rente af te trekken, of mag je dan deze periode inhalen in box 1.
Indien je in box 3 valt, hoe moet je dit dan opgeven in de aangifte, er rest namelijk wel hypotheek op dit huis?

Wij keren nu weer terug in ons eigen huis, omdat de huurders er nu uit zijn. Echter wel met het plan om evt in augustus weer te vertrekken om alsnog onze reis te gaan maken. Huis willen we dan ook weer proberen te verhuren. Moeten we dan nog ergens rekening mee houden?

Hoop kan iemand duidelijkheid geven.

[Makukoe]

Gezien de relatief korte periode (aug 2009 t/m jan 2010) zal dit onder de regeling voor tijdelijke verhuur van de eigen woning mogen vallen. Het gaat er hier om dat deze woning wel je hoofdverblijf was, maar dat je er (bijv.vanwege vakantie/reis/logeerpartijen) tijdelijk geen gebruik van maakte en verhuurde, zonder dat je zelf in die periode elders een hoofdverblijf had. Ik lees uit je inleiding dat dit jullie standpunt is naar de belastingdienst toe.

Dat betekent voor de verhuurperiode in 2009: geen eigenwoningforfait, maar 75% van de huurinkomsten (de kale huur, niet het deel dat betrekking heeft op gas/electra/meubilair). De kosten die direct verband houden met de verhuur (zoals provisie van de makelaar die bemiddeld heeft in de verhuur) zijn aftrekbaar. De hypotheekrente is gewoon aftrekbaar. De teller voor de 30jaarstermijn blijft gewoon doorlopen. (terzijde: als de verhuurperiode box 3 zou zijn, zou die "teller" tijdelijk stilstaat totdat het huis weer naar box 1 gaat).

In 2010 is de regeling gewijzigd: het eigenwoningforfait is dan ook bij tijdelijke verhuur wél van toepassing. Als compensatie is het percentage van de huurinkomen dat je moet opgeven in box 1 aangepast naar 70%.

Voor hoe het verder gaat in 2010 als je uiteindelijk wel op reis gaat moet je even teruglezen in de antwoorden op je eerdere vragen op dit forum.

Hoe vind deze controle plaats door belastingdienst en waar rekening mee te houden?

Ze sturen een vragenbriefje waarin je gevraagd wordt uit te leggen wat er is gebeurd en bewijsstukken te sturen (huurovereenkomst, evt. bankafschriften van huurontvangsten). Ze "komen er achter" doordat je in je aangifte gebruik maakt van de regeling voor tijdelijke verhuur. Maar het kan heel goed dat ze weliswaar constateren dat je van die regeling gebruik hebt gemaakt, maar verder geen vragen stellen over het hoe en waarom.

Indien je in box 3 valt, hoe moet je dit dan opgeven in de aangifte, er rest namelijk wel hypotheek op dit huis?

Dan zou de hypotheek ook in box 3 vallen. Dus bezit bijvoorbeeld 200.000 (woning), schuld 190.000 (hypotheek). Maar goed, dat is voor 2009 niet aan de orde als je niet elders een hoofdverblijf had en het dus onder de regeling voor tijdelijke verhuur van box 1 valt.

[sniffertje]

Is het niet zo dat ik eerst het beste kan bekijken wat het voordeligste is?

Wat is de waarde van de woning voor box 3 ( is dat de waarde die door de overheid jaarlijks wordt afgegeven).

[Makukoe]

Is het niet zo dat ik eerst het beste kan bekijken wat het voordeligste is?

Ik ging ervan uit dat je dit al gedaan hebt, zie onderstaande raad op dit forum van 4 maanden geleden:

"Je zou eventueel de beide scenario's (verhuurperiode in box 1 met 75% huur belast maar met renteaftrek, t.o.v. box 3 met onbelaste huur en 1,2% over saldo waarde/schuld) eens kunnen doorrekenen om te kijken hoe groot het verschil is."

Wat is de waarde van de woning voor box 3 ( is dat de waarde die door de overheid jaarlijks wordt afgegeven).

In 2009 is dat de "Waarde in het economisch verkeer", niet de WOZ-waarde.
Vanaf 2010 is het juist wél de WOZ-waarde (wetswijziging per 1 januari 2010).