2 panden, 1 hypotheek, hypotheekrenteaftrek mogelijk?

[PBPBPB]

Hallo,

Namens familie heb ik een vraag over het volgende.

Er is sprake van een woon-/winkelpand dat vrij is van hypotheek. Het winkelgedeelte wordt verhuurd, het woongedeelte wordt bewoond door eigenaar.

Er is onlangs een tweede woning aangekocht - met behulp van een hypothecaire lening - die momenteel wordt verbouwd. Er wordt momenteel geen hypotheekrente afgetrokken (fiscaal 2e woning, BOX 3).

Zodra de verbouwing is afgerond gaat eigenaar de nieuwe woning gebruiken als hoofdwoning. De oude/huidige woning zal eventueel verhuurd worden en anders onbewoond blijven, waarbij het winkelgedeelte in ieder geval gewoon verhuurd blijft.

Vragen:
- Kan er op dat moment hypotheekrenteaftrek plaatsvinden t.l.v. de hypotheek op de nieuwe (hoofd)woning?
- Zo ja, wat kan dit voor nadelige (belastingtechnische) gevolgen hebben voor het woon-/winkelpand?

Als ik onvolledig ben in de informatievoorziening, verneem ik graag wat er verduidelijkt dient te worden.

Alvast bedankt voor jullie reactie(s),

Mvg,
PB

[schakel]

Er is recht op hypotheekrente aftrek als de toekomstige woning van het familielid leeg staat of in aanbouw is en in hetzelfde kalenderjaar of in een van de daaropvolgende twee jaren als eigen woning voor de belastingplichtige bestemd is artikel 3.111 lid 3 Wet IB 2001). Dit betekent dat het familielid al in 2011 recht heeft op hypotheekrenteaftrek heeft voor de aangekochte leegstaande / te verbouwen woning. Lees de informatie van de Belastingdienst. Lees hier

Omdat de huidige woning vrij is van hypotheek is er wel sprake van overwaarde. Uw familielid krijgt dus te maken met de bijleenregeling zodra de oude woning wordt verkocht (of wordt verhuurd - zie hieronder). Stel verkoop levert 200K op. Nieuwe hypotheek 300K. Slechts de rente over 100K is aftrekbaar (aan- en verkoopkosten buiten beschouwing latend)

NB: Zodra het particuliere gedeelte van de oude woning wordt verhuurd, komt de woning in Box 3. Hypotheekrenteaftrek is bij verhuur van de woning niet mogelijk. Huuropbrengsten zijn echter onbelast. De WOZ-waarde moet als bezit in Box 3 worden opgegeven. Let op: als de woning niet te koop wordt gezet maar wordt verhuurd, is de bijleenregeling van toepassing zodra er wordt verhuisd.

Uw familielid had bovenstaande infomatie over de hypotheekrenteaftrek over twee woningen moeten krijgen bij het afsluiten van de hypotheek nieuwe woning. Maar dit terzijde.

[PBPBPB]

Dag Schakel,

Bedankt voor de reactie.

Het al ca. 20 jaar vrij van hypotheek zijnde woon-/winkelpand wordt niet verkocht. Het blijft gewoon in eigendom en verhuurd (nu enkel zakelijk, later eventueel ook in priv├®).

De nieuwe woning is m.b.v. een hypotheek gekocht en wordt de hoofdwoning...

De opmerking over de bijleenregeling begrijp ik dus niet.

[schakel]

Ik neem aan dat u (globaal) op de hoogte bent van de bijleenregeling. Lees hier

De overwaarde die bij verkoop van de eigen woning kan worden gerealiseerd, wordt in de wet aangeduid als het vervreemdingssaldo. Elke gebeurtenis waardoor een eigen woning het karakter van eigen woning verliest wordt voor de bijleenregeling aangemerkt als een vervreemding. In het algemeen zal dit een verkoop van de woning zijn. Maar ook verhuur van een woning (woning staat niet te koop) wordt door de Belastingdienst gezien als een vervreemding. Bij vervreemding van het bewoonde gedeelte van het pand van het familielid ontstaat ook een eigenwoningreserve. Dit louter en alleen doordat de woning aan een derde wordt verhuurd. Leest u het gedeelte: vervreemding eigen woning in de bijgaande link. Lees hier

Het lijkt zinvol de 'hypotheekverkoper' te raadplegen wat de fiscale consequenties zijn tav het verkochte hypothecaire product in deze situatie. Checkt u zijn informatie wel.

NB: Als het gehele pand tot het ondernemingsvermogen moet worden gerekend gelden andere fiscale regels. Daarvoor ontbreken gegevens. Tav de bijleenregeling zal het antwoord op uw vraag wellicht ook anders zijn. Dat maakt uw vraag complex(er) en het raadplegen van een belastingadviseur is dan aan te raden.

[schakel]

Een goede belastingadviseur lijkt me in deze situatie geen overdreven weelde, want:

- de nieuwe woning is in box 3 opgenomen, waarom?
- in welke box is het huidige woon-/winkelpand opgenomen?
Beide delen in box 3 lijkt me niet onmogelijk, maar is m.i. onjuist omdat het woongedeelte door de eigenaar wordt bewoond.
Dus is er bij eventuele verhuur sprake van de bijleenregeling (fictieve vervreemding)
Ook beide delen zakelijk (wel vreemd want dan is de huur van het winkelpand in box 1 belast) is mogelijk.

Kortom: zelf hobbyen met de belastingaangifte, of wijsheid opdoen op een hypothekenforum lijken me geen van beide een lucratieve oplossing.

Het familielid gaat als de verbouwing klaar is in de nieuwe woning wonen. Ik heb gepoogd uit te leggen dat deze woning dus momenteel beoogd eigen woning Box 1 is en het familielid derhalve reeds nu in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek.

Ik ben het geheel eens met de opmerking dat zelf hobbyen met de belastingaangifte (waarschijnlijk) geen lucratieve oplossing is.
De vraag op dit forum stellen kan zinvol zijn ter oriëntatie.