Hypotheekrente aftrek nieuwbouwwoning

[Bwol1985]

Hallo,

In het jaar 2010 heb ik samen met me partner een nieuwbouwwoning gekocht. Begin maart 2011 heeft de akte van levering bij de notaris plaatsgevonden. Het huis is nog in aanbouw en de verwachte opleverperiode is circa april/mei 2012. We hebben een bankspaarhypotheek afgesloten en na de akte van levering stond een x bedrag op het bouwdepot.

Momenteel betalen voor de totale rente (incl. aftrek bouwdepot rente).

Voor de aangifte van 2011 moet de WOZ-waarde worden gebruik van 1 januari 2010 ("Peildatum 1 januari 2010 Voor het jaar 2011 geldt de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2010. Die staat op de WOZ-beschikking die u begin 2011 van uw gemeente hebt gekregen.")
Maar op 1 januari 2010 waren we nog niet in bezit van grond en was het project bij ons nog geen eens bekend.

Moet ik hier dan als WOZ-waarde Ôé¼ 0,- ingeven of de waarde van de grond welke ons begin maart 2011 is overgedragen?

Voor de aftrektrekposten van de woning mogen we de volgende zaken gebruiken(corrigeer me als ik ongelijk heb); de betaalde rente aan de hypotheekverstrekker, eenmalig de kosten voor hypotheekakte, hypotheekadviseur(max Ôé¼ 3630,-), nationale hypotheek garantie. Dit geeft een x bedrag.

Ik hoop dat jullie mij hiermee kunnen helpen.

[andos]

De WOZ-waarde loopt ├®├®n jaar achter om het zo te zeggen. Je gebruikt dus de opgave die je begin 2011 ontvangen hebt.

[Bwol1985]

Je moet de WOZ waarde in je aangifte IB opnemen, zodra je het huis gaat bewonen. Dus nu heb je 'm nog niet nodig.
Wel is het handig al vast een inschatting te maken voor de voorlopige teruggave 2012, anders loop je de kans dat je in 2013 weer een stukje teruggave moet terugbetalen.

Met andere woorden, ik kan de rentekosten en andere kosten niet aftrekken bij de aangifte over 2011?

Inschatting, aankoopprijs? ondanks dat de huizenprijsen de tendens is dat deze zakken...

[HJV]

Laat voor je aangifte IB/Pvv 2011 door een deskundige een hypotheeksplitsing maken, er zal nl een berekening gemaakt moeten worden wat aftrekbaar is _ alles wat betrekking heeft op de stenen_ en welke niet aftrekbaar nl _wat te maken heeft met het lenen_ uitkomst hypotheeksplitsing kan zo worden overgenomen in de aangifte.
Vraag betreffende de WOZ is al beantwoord

[schakel]

De kosten voor de hypotheekadviseur zelf zijn in elk geval niet aftrekbaar.
Heeft de hypotheekadviseur niet berekend wat er maximaal (aftrekbaar) geleend kan / mag worden?
Voor de eenmalige kosten tav de hypotheek en de betaalde hypothecaire rente in 2011 kunt u alvast een VA2011 aanvragen.
Voor de VA 2012 geldt hetzelfde: blijft u (weer) aan de voorzichtige kant wat betreft de schatting van de door u betaalde hypotheekrente. Het verschil krijgt u sowieso bij de aangifte uitbetaald.

Als u de in de VA opgenomen bedragen aan de zeer voorzichtige kant houdt, kan er tav de werkelijke aangifte 2011 volgend voorjaar niet veel misgaan. Ik onderschrijf het advies van Tukker en HJV om deskundig advies te vragen - als u lid bent van een vakbond is deze hulp gratis.

[HJV]

De kosten voor de hypotheekadviseur zelf zijn in elk geval niet aftrekbaar.

Sorry Schakel, laat ik nu al jaren deze wel als aftrekpost meenemen in de aangifte, het zit nl zo, kosten van een hypotheekadvies, indien de lening daadwerkelijk wordt afgesloten, aftrekbaar
Schakel ik heb wel vaker topics van je gelezen waarin je een advies geeft, van lik me vessie, weet je het niet ,antwoord dan niet, je bent nl bezig met de portemonnee van een ander.

Bowl 1985, laat een hypotheeksplitsing maken voor je aangifte dan weet je met zekerheid welke posten en de daaronder staande bedragen aftrekbaar zijn.

Mijn mening;
Ik begrijp niet dat mensen een torenhoogbedrag uitgeven/lenen en de kosten van een belastingadvies aangaande de hypotheeksplitsing overslaan, kosten een paar tientjes en als vakbondslid FNV gratis, is onderdeel van de aangifte.

[SimpleMind]

Voor het gemak: Zie de lijst op de site van de Belastingdienst:
Hier staan de posten precies vermeld (incl "afsluitprovisie en andere bemiddelingskosten voor het verkrijgen van de lening" met eerder genoemde max):

http://www.belastingdienst.nl/particuli ... l#P51_4698

Succes.

[schakel]

De kosten voor de hypotheekadviseur zelf zijn in elk geval niet aftrekbaar

Hoezo Schakel?

Hier ben ik niet duidelijk geweest en heb geen verschil gemaakt tussen kosten algemeen financieel consult (niet aftrekbaar) en hypotheekadvies (wel aftrekbaar mits resulterend in een hypothecaire lening)
De bemiddelingskosten tav de af te sluiten hyptheek zijn uiteraard aftrekbaar. Dat kan ook in de vorm van afsluitprovisie.

[Bwol1985]

Ik heb het alleen over je eige woningforfait, gebaseerd op je WOZ. Dus niet over aftrekposten.
Ik denk dat je beter een deskundige in kunt schakelen om fouten te voorkomen.

Via het CNV zal ik advies vragen. Maar gebaseerd op je woz...maar op 1 januari 2011 was er nog niks. De bouw is in maart 2011 gestart, gelijktijdig met de grondoverdracht.

[SimpleMind]

Ik meen dat de WOZ waarde (eigenlijk EWF) telt vanaf de datum van inschrijving in de GBA op het nieuwe adres.
Ben je er dit jaar al ingeschreven? Dan moet je voor dat deel van het jaar de WOZ opgeven.
Eventueel opvragen bij de gemeente.

[Bwol1985]

Ik meen dat de WOZ waarde (eigenlijk EWF) telt vanaf de datum van inschrijving in de GBA op het nieuwe adres.
Ben je er dit jaar al ingeschreven? Dan moet je voor dat deel van het jaar de WOZ opgeven.
Eventueel opvragen bij de gemeente.

Nee want de woning wordt pas april/mei 2012 opgeleverd, huidige woning is een huur flat.

[SimpleMind]

Dan is er dus geen WOZ waarde van toepassing. Zie ook:
http://www.belastingdienst.nl/particuli ... P394_45863

Als u voor het eerst in een eigen woning gaat wonen, hoeft u slechts een gedeelte van het forfait bij uw inkomen te tellen. U gaat daarbij uit van de datum van inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA). Als u in de loop van het jaar naar een andere eigen woning verhuist, gaat u uit van de datum van wijziging in de GBA. Een andere datum (bijvoorbeeld de werkelijke verhuisdatum) is niet toegestaan.

Voor compleetheid (betreft de rente):
http://www.belastingdienst.nl/particuli ... P438_49903

De nieuwe woning kan leegstaan of nog in aanbouw zijn. Na afloop van het jaar waarin u de woning hebt gekocht, blijft de eigenwoningregeling maximaal 2 jaar van toepassing. De rente over die periode mag u aftrekken onder de volgende voorwaarden:

• de nieuwe woning is in aanbouw of staat leeg in de periode dat u er nog niet in woont
• het is de bedoeling dat de nieuwe woning uw hoofdverblijf wordt in het jaar van aankoop of in 1 van de 2 daarop volgende jaren

[schakel]

Dat de WOZ-waarde voor de aangite 2012 op nul wordt gesteld vanwege het simpele feit dat TS op 1 januari 2012 (waardepeildatum 1 januari 2011) nog niet in de eigen woning woont en er op de waarepeildatum 1 januari 2011 zelfs nog 'helemaal niks' was, is wat kort door de bocht. Deze redenering wordt wel vaker toegepast (bij CNV - de vakbond van TS meegemaakt) Het begrip waardepeildatum is echter bij nieuwbouw niet op dezelfde manier in te vullen als bij bestaande bouw.

Er is een wat warrige informatie over: woning in aanbouw en WOZ op internet beschikbaar waarin termen als vervangingswaarde, grondwaarde, geobjectiveerde stichtingskosten, voortgangspercentage allemaal de revue passeren.
Als alle informatie vnl. van diverse gemeenten gebundeld wordt, is duidelijk dat er in deze situatie zonder meer voor de aangifte 2012 een WOZ-waarde moet worden ingevuld, hoger in elk geval dan Ôé¼ 0. De informatie van de gemeente Amersfoort heb ik uitgekozen omdat de informatie aangevuld wordt met een voorbeeld. Iets wat de duidelijkheid bevordert.

Hoe kan je een woning taxeren die er op de waardepeildatum nog niet bestond
Woningen in aanbouw.
Ook woningen in aanbouw zijn voor de Wet WOZ onroerende zaken en moeten dus worden getaxeerd. Het begint met de aankoop van een bouwterrein. Nadat met de bouw van een woning of ander soort object is begonnen, wordt ieder jaar naar de situatie op 1 januari gekeken, om te bepalen in hoeverre de bouw is gevorderd. Op basis daarvan wordt de waarde van het in aanbouw zijnde pand bepaald. Voor belastingjaar 2011 is er dus gekeken naar hoever de bouw was rond 1-1-2011.
Voorbeeld:
Een woning is op 1 januari 2011 in aanbouw, maar nog niet volledig klaar en opgeleverd. De taxateur bepaalt de waarde van de onroerende zaak zoals hij die aantreft en telt dus veelal de waarde van de grond op bij de kosten van de in aanbouw zijnde woning. Voor de situatie op 1 januari daarna (2011 dus - MOET DIT NIET 2012 zijn - SCHAKEL) zal de taxateur opnieuw beoordelen of de woning volledig klaar en in gebruik is en zal de waarde opnieuw worden bepaald. De aanslagen onroerendezaakbelastingen worden berekend over de door de taxateur vastgestelde waarde.

Bouwvergunning verleend; nog geen bouwactiviteit
Zodra een bouwvergunning is verleend stelt de wet dat er sprake is van 'in aanbouw', ook al wordt er nog niet daadwerkelijk gebouwd. Voorbeeld:
Op 1 januari is er nog geen bouwactiviteit, maar de bouwvergunning is al wel verleend. Het voortgangspercentage is 0%. De WOZ-waarde bestaat alleen uit de waarde van de grond (of de liggingswaarde bij appartementen).

(mijn) Conclusie: Voor TS was er op 1 januari 2011 'nog niets' Maar er was wel een bouwvergunning, er was grond aangekocht. Er was dus een (beperkte) WOZ-waarde. In de loop van 2011 is gebouwd aan de woning; er wordt door de taxateur in 2011 een voortgangspercentage (hoe ver is de bouw) vastgesteld, bepalend voor de WOZ-waarde op 1 januari 2012. Uiteindelijk zal men bij de aangifte 2012 moeten uitgaan van de WOZ-waarde met als waardepeildatum 2011 die door de gemeente wordt afgegeven. Als die WOZ-waarde pas later beschikbaar is, zal deze waarde alsnog in de (werkelijke) aangifte moeten worden opgenomen cq gecorrigeerd.

[SimpleMind]

Schakel heeft gelijk. Voor de voorlopige teruggaaf voor 2012 zul je het mee moeten nemen. Vanaf het moment dat je je inschrijft bij de gemeente is de eigen woning forfait van toepassing. Je kunt hier nu vast rekening mee proberen te houden. Anders moet je op dat moment je teruggaaf wel laten bijstellen. Dat scheelt onaangename verrassingen achteraf ...

Voor aangifte 2011 is het nog niet van belang.

[JanvL]

Interessant om te zien dat de fiscaal geschoolden met grote stelligheid vaststellen, dat de kosten van een hypotheekadviseur alleen aftrekbaar zijn als de hypotheek daar ook daadwerkelijk tot stand komt. Als dat werkelijk zo bedoelt is, is dat niet correct.