koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

patricia41
Berichten: 4
Lid geworden op: wo 08 jun, 2011 11:55 pm

koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door patricia41 »

Beste lezer,

Mijn man en ik gaan scheiden. Wij hebben samen een koopwoning en zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. Mijn man woont sinds een paar weken in een huurwoning. Wij zitten nog in het begin van onze scheiding. We willen in goede harmonie uit elkaar gaan en op dit moment zijn we on speaking terms. Er moet dus van alles uitgezocht worden. We willen de scheiding door een mediator/advocaat laten regelen. We hebben samen een kind van 5 jaar.

Ik heb een vraag over onze koopwoning. Prioriteit 1 is dat ik met mijn zoon in het koophuis blijven wonen. Ik wil de koopwoning niet verkopen in verband met de huidige huizenmarktcrisis. We hebben de hypotheek geregeld via mijn werk (verzekeringsmaatschappij). Mijn man en ik hebben beiden zo goed als een fulltime baan, mijn man werkt op basis van 38 uur werkweek en ik werk nu nog op basis van 36 uur. Als het moet dan zal ik 38 tot 40 uur gaan werken. We hebben onze financien op een rij gezet. Op basis van mijn salaris kan ik de huidige hypotheekaflossing zelf dragen. De hypotheekrente staat vast tot en met 2017 en we hebben een lage rentepercentage voor de hypotheek gekregen. Mijn man gaat ermee akkoord dat ik en onze zoon in onze koopwoning blijven wonen. Ik heb reeds geinformeerd bij mijn werkgever of ik de hypotheek op basis van mijn salaris kan of mag dragen. Ze hebben gekeken naar mijn fulltime salaris op basis van 40 uur(brutojaarsalaris incl 13e mnd 43.136,-). Als mijn werkgever winst heeft behaald dan kan er sprake zijn van winstdeling, het is dus variabel en ik heb de winstdeling niet meegeteld in mijn brutojaarsalaris. De hypotheek bedraagt 264000,-. Helaas zegt mijn werkgever (verzekeringsmaatschappij) dat het niet mogelijk is de huidige hypotheek op mijn naam te zetten. Mijn salaris is net niet toereikend. Het komt erop neer dat ik 80% van de hypotheek kan dragen op basis van de toenmalige commerciele hypotheekrente 4,6%. Het komt erop neer dat met mijn fulltime salaris ik maximaal een hypotheek kan krijgen van 211.000,-. Voor 2/3 deel van de hypotheek heb ik een personeelsrente gekregen van 3,2%, de rest op 4,6%. Naast de hypotheek hebben we geen andere schulden. Mijn man steunt mij sowiezo in hoe ik het geregeld wilt hebben, mocht er sprake zijn van afkoop van zijn deel van de woning dan hoef ik dat als het ware niet aan te voldoen. Ik weet dan bij overwaarde dat er dan sprake is van overbedeling en dat er dan over zijn gedeelte van de overwaarde 10% belasting door mij moet worden betaald. Onze woning moet ik nog laten taxeren.
In de huidige polissen beleggings- en garantieverzekering zit nu een waarde in van Ôé¼ 12417,00. Daarnaast hebben we een gezamenlijke spaargeld van rond de Ôé¼ 20.000,-. Tevens wil ik mijn huidige auto Nissan Note 1.6 (in 2008 gekocht voor Ôé¼ 20.000) inruilen voor een goedkopere auto zodat ik meer contant geld heb om extra af te lossen waardoor ik op een hypotheek kom die ik wel kan dragen.
Ik heb aan mijn werkgever nog de vraag gesteld of het mogelijk is de huidige waarde van 12417,- te salderen en te gebruiken om extra af te lossen. Ik wacht nog op antwoord.
De enige mogelijkheid om onze koopwoning op mijn naam te zetten is dat ik extra moet aflossen. Omdat wij een hypotheek hebben tegen een lage rente mag ik als het ware het hele bedrag zonder kosten aflossen, volgens mijn werkgever. De huidige hypotheek is 264000,- en ik krijg maximaal op mijn salaris, 211000,- aan hypotheek. Dat betekent een verschil van 53000,-. In overleg met mijn man wil ik zoveel mogelijk extra aflossen. Is het mogelijk om de huidige waarde van de polissen te gebruiken voor de extra aflossing? Daarnaast wil ik mijn auto verkopen, hopende dat ik 15000,- aan overhoud. Ik wil dan 10000,- van de autoverkoop gebruiken voor de extra aflossing. Plus de helft van het spaargeld 10000,- gebruiken voor de extra aflossing. Dan zou ik op korte termijn totaal 32000,- extra aflossen. Dat betekent dat ik dan nog 21000,- nog overhoudt en nog niet de hypotheek op mijn naam kan dragen. En dat mijn man nog aansprakelijk blijft voor de woning. En dat wil ik dan ook in het convenant vast laten zetten dat mijn man nog aansprakelijk blijft voor de woning totdat ik de hypotheek zelf kan dragen. Partnerallimentatie zou ook nog kunnen bijdragen maar we verdienen ongeveer hetzelfde. Tevens moet ik nog de woning laten taxeren ivm de echtscheiding.

Ik heb al 2 hypotheekadviseurs benaderd. Het komt erop neer dat ik extra moet aflossen om de hypotheek alleen te gaan dragen.

Als ik mijn hypotheek wil oversluiten dan hoef ik geen boeterente te betalen.

Ik weet dat ik het huis ook kan verkopen maar dat is geen optie voor mij.
Welke mogelijkheden zijn er nog meer om deze koopwoning te behouden na de echtscheiding? Kan ik nog iets doen met dat bedrag van 21000,- die ik eigenlijk tekort kom voor het extra aflossen van de hypotheek? In de vorm van een onderhandse lening?

Met vriendelijke groet,
Patricia
hofrand5892
Berichten: 381
Lid geworden op: do 11 dec, 2008 11:36 am

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door hofrand5892 »

Patricia goedemorgen,

Ik heb eigenlijk 2 vragen:

- wat is de woning waard? ( reele waarde via taxatie )
- ben je geinformeerd over de wijze waarop je inkomen wordt getoetst op het moment dat je huidige rentevastperiode nog korter loopt dan 10 jaar?

Trder648
patricia41
Berichten: 4
Lid geworden op: wo 08 jun, 2011 11:55 pm

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door patricia41 »

Beste Trder648,

Ik heb de woning nog niet laten taxeren. Dat ga ik binnenkort wel laten doen. Moet ik een taxatie laten doen op basis van wel of niet gevalideerd taxatierapport? De WOZ-waarde op dit moment is per peildatum 01-01-2010/ingangsdatum 01-01-2011 223.000,-. Dezelfde huizen die in onze buurt in de verkoop staan daarvan variert de verkoopwaarde van 235000,- tot 275000,-.

Nee ik weet eigenlijk niet de wijze waarop mijn inkomen wordt getoetst op het moment dat je huidige rentevastperiode nog korter loopt dan 10 jaar.
Zou jij mij dat kunnnen uitleggen?

Groetjes Patricia
hofrand5892
Berichten: 381
Lid geworden op: do 11 dec, 2008 11:36 am

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door hofrand5892 »

Patricia,

Ik zou kiezen voor een gevalideerd rappport.

Als je hypotheek korter loopt dan 10 jaar wordt er op een andere wijze getoetst dan de wijze er getoetst wordt voor een rentevastperiode van 10 jaar en langer. Je adviseur kan je hier meer over vertellen.

Groet,

Trader648
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door schakel »

U kunt geen ijzer met handen breken. Als u het geld tot uitkoop niet heeft, heeft u dat niet. Het is te begrijpen dat u de woning volledig op uw naam wilt krijgen. Dan kunt u een punt zetten en is 100% aftrek hypotheekrente mogelijk. Vooralsnog geldt voor uw ex dat er voor hem nog 2 jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk is vanaf het tijdstip dat het verzoek tot echtscheiding is ingediend. Deze aftrek is voor hem 50%. Hij zou u voor dit belastingvoordeel een vergoeding kunnen geven. Voor u is de hypotheekrenteaftrek eveneens 50%, ook al betaalt u alle hypotheekrente.
NB: in het jaar van scheiding kan de keus voor gezamenlijke aangifte nog worden gedaan. In de meeste echtscheidingssituaties niet aan te raden, maar er zijn natuurlijk uitzonderingen.

Voor u ex is er lijkt mij geen haast. Als de eigendomsverhouding voorlopig 50 / 50 blijft, komt zijn eigendomsdeel van de woning pas na 2 jaar in Box3 terecht. Dit heeft voor hem geen of nauwelijks praktische consequenties. Zijn bezit - 50% van de waarde van de woning - verminderd met 50% van de hypotheekschuld zal op Ôé¼ 0 uitkomen of zelfs negatief zijn. Er hoeft voor uw ex in de Box3 situatie geen Box3 belasting te worden betaald. Uiteraard worden de door u aangegane aflossingen in dit geheel verrekend.

Een lening om het gat tot koop woning te overbruggen is waarschijnlijk geen reële mogelijkheid. Als er ouders zijn met spaargeld soms wel. Als deze optie niet in beeld komt, zal er waarschijnlijk geen mogelijkheid resteren om op korte termijn uitkoop te kunnen realiseren.
patricia41
Berichten: 4
Lid geworden op: wo 08 jun, 2011 11:55 pm

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door patricia41 »

Hallo,

Vraag:
Ik denk bij het oversluiten van onze hypotheek ben ik duurder uit dan onze huidige hypotheek. We hebben een zeer lage rente voor nu nog 6 jaar vaststaan. Klopt dat wat ik nu zeg?
Ik heb mijn financien nog een keer bekeken. Op dit moment moet ik 53000,- extra aflossen om de hypotheek op eigen naam te plaatsen. Na verdeling van ons spaargeld en rekening houden met de kosten van de echtscheiding, overige kosten en verkoop van mijn auto, houden we ieder een bedrag van ongeveer 16500,- over. Ik wil dan in het convenant afspreken dat mijn ex nog een aantal jaren mede-eigenaar blijft totdat ik de hypotheek zelf kan dragen. Mijn ex wilt mij dan ook zoveel mogelijk helpen om in dit huis te blijven wonen. Een lening voor de extra aflossing is inderdaad geen goed plan. Mijn plan is dan een eerste extra aflossing te doen van 15000,-, en dan binnen 2 -3 jaar de overige 38000,- extra af te lossen. Het overige bedrag van 38000,- komt dan voort uit mijn eigen middelen(iedere maand een vast bedrag sparen, 13e maand, winstdeling, vakantiegeld, resterende teruggave renteaftrek). Ik weet dat er binnen die 3 jaar de situatie er heel anders kan uitzien, dat ik dan misschien meer of nog minder hypotheek kan krijgen.

Zou dit een reeel plan kunnen zijn?

Met vriendelijke groet,
Patricia
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door schakel »

Uw plan lijkt me een reeel plan. U profiteert nog een aantal jaren van de lage rente op de huidige hypotheek. Misschien is 2 a 3 jaar wat te optimistisch ingeschat. Maar omdat uw inkomen ruimte laat tot sparen en omdat uw ex met de verkoop op termijn wil instemmen, lijkt een 'vijfjarenplan' mijns inziens zeker haalbaar.
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door webka »

.
edit.
hofrand5892
Berichten: 381
Lid geworden op: do 11 dec, 2008 11:36 am

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door hofrand5892 »

Patricia,

Ook ik kan me vinden in de planning qua aflossen. Ik hoop alleen dat de huizenmarkt niet verder corrigeert. Helaas is de verwachting dat de huizenmarkt zal verslechteren. Je kan zelf uitrekenen wat een prijsdaling van bijvoorbeeld 10% met je planning doet. Helaas, een negatief scenario maar in de huidige markt wel een reele.

En geloof me, ik hoop dat ik ongelijk heb!

Trader648
Advies123
Berichten: 843
Lid geworden op: wo 10 jun, 2009 3:10 pm

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door Advies123 »

Ben ik de enige die denkt dat het niet gaat lukken om in 3 jaar ca. 38.000 extra af te lossen?

Kijkend naar het netto besteedbaar inkomen blijft er na aftrek van de vaste lasten en de aflossing van 1000 per maand namelijk niets over.

Met jouw netto inkomen, circa 2200 euro, de belastingteruggaaf, ca 250 euro en de kinderbijslag komt je totaal te besteden inkomen uit op max. Ôé¼ 2.600,- per maand. Daar moet vanaf: Ôé¼ 800 hypotheekrente, inleg polis Ôé¼ 100? GWL, Ôé¼200?, Ôé¼ 1000 aflossing, wegenbelasting en brandstof auto, Ôé¼100 ?, diverse verzekeringen, gemeentelijke belastingen. Als je dat allemaal betaalt heb houd je nog 200/300 euro over voor kleding, wekelijkse boodschappen, kapotte wasmachine, ssporten, etc. Ik vrees dat je dit niet gaat redden.
patricia41
Berichten: 4
Lid geworden op: wo 08 jun, 2011 11:55 pm

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door patricia41 »

Allereerst bedankt voor jullie reacties zowel positief als negatief.

Maar het komt erop neer dat je in deze tijden je niet kunt veroorloven om te gaan scheiden van je partner of dat je geraakt wordt door arbeidsongeschiktheid of ontslag. Helaas ontkom ik er niet aan dat ik niet bij mijn partner blijf maar dat we moeten scheiden. We wonen al niet meer samen.
In mijn situatie moet je minimaal een salaris hebben vanaf 50 K bruto per jaar of zo'n eigen vermogen dat je je hypotheekschuld kunt verlagen tot dat punt dat je met 1 salaris kunt dragen. Een salaris van 50 K of bovenstaand eigen vermogen heb ik nu helaas niet.

Ik heb nogmaals mijn inkomsten en uitgaven bekeken en er zal ook sprake zijn van kinderallimentatie. De gezamenlijke kinderallimentatie zal aan de hand van ons gezamenlijk inkomen rond de 780,- per maand bedragen. We zijn zelf uitgegaan van ieder 300,- kinderallimentatie per maand. En ik ben toch van mening dat ik wel na alles berekend te hebben dat ik rond de 300 a 400 euro overhou. En dan heb ik met bijna alle lasten en baten rekening gehouden. Dus rekening gehouden met o.a. hypotheekaflossing, gemeentebelastingen, woz, ziekenfonds, verzekeringen, gas/water/licht, telefonie/internet/tv/radio, benzinekosten, wegenbelasting, onderhoudskn auto, boodschappen, kosten kind, sporten/kleedgeld/overig.

Ik moet toch ook meer gegevens hebben om het nader te bekijken zoals een taxatierapport, navraag doen bij werkgever over het salaris op fulltime basis. Binnenkort hebben we een 1e gesprek bij onze mediator/advocaat.

Wat is wijsheid met betrekking tot onze koopwoning? Zodra ik meer weet over het bovenstaande, moet ik dan toch gaan kijken naar andere hypotheekaanbieders buiten om mijn werkgever? Ik ben naar een hypotheekaanbieder geweest en deze adviseur gaf de volgende informatie.

Dat ik eerst 20000,- extra moet aflossen om tot een hypotheekschuld te komen van 244000,-. Hij heeft gekeken naar mijn totaal te besteden inkomen (salaris op fulltime basis, winstdeling (2000,-), 13e maand, vakantiegeld, partnerallimentatie 250-300). Hij kwam dus met een hypotheek van 244000,- obv NHG 5,01% 10 jaar vast. Ik gaf al aan dat de winstdeling variabel is en dat je deze component niet mag meenemen in de berekening.

Daarnaast sprak ik een andere hypotheekadviseur en die gaf al aan dat in mijn situatie dat het heel moeilijk gaat worden om deze woning op 1 naam te behouden.

Wat ik hiermee wil zeggen is, de ene adviseur geeft een heel ander advies dan de andere. En dan geloof ik toch meer de 2e adviseur die aangeeft dat in mijn geval het heel moeilijk is.

Nogmaals: wat is wijsheid met betrekking tot onze koopwoning?

Met vriendelijke groet,

Patricia
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door rambagts »

Een kleine correctie bij:
Vooralsnog geldt voor uw ex dat er voor hem nog 2 jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk is vanaf het tijdstip dat het verzoek tot echtscheiding is ingediend
De belastingdienst gaat uit van de datum dat de partner de echtelijke woning verlaat en niet van de (vaak veel) latere datum van het verzoek tot echtscheiding. Aannemende dat partner die de woning verlaat zich elders zal moeten laten inschrijven in het GBA kan fiscus dit gemakkelijk controleren.
Advies123
Berichten: 843
Lid geworden op: wo 10 jun, 2009 3:10 pm

Re: koopwoning op 1 naam na echtscheiding

Bericht door Advies123 »

Patricia,

Ik snap heel goed dat je alles wil doen om in het huis te blijven wonen, een alternatief is vaak niet goedkoper dan dat je nu zit met je netto maandlasten.

Je hebt het over 780 euro kinderalimentatie, ga je ervan uit dat je dit bedrag van je ex-man krijgt? kan je aangeven wat je man verdient?
Wat is je netto maandinkomen op dit moment?

Ik denk echt dat je een andere manier moet vinden om de hypotheek af te lossen, hulp van je ouders? kan je dit bedrag niet bij je ex-man lenen zodat hij in ieder geval van de akte kan, hoe eerder dat kan is beter voor iedereen.
Plaats reactie