Annuiteit toch goedkoper dan Aflossingsvrij?

[BUFF]

Ik heb wat zitten rondneuzen hier maar bij wil het belletje nog niet rinkelen (althans, zo wil een van de 2 adviseurs ons doen geloven).

Situatie: ondernemersstel (zij 36, hij 42, 2 piepjonge kinderen, 3e op komst), goed lopende zaak in NL, eigen vermogen ongeveer 85.000, plus overwaarde huis, geschat 20.000. Waarde van de zaak wordt volledig buiten beschouwing gelaten. Oude huis staat nog te koop. Aankoop van een woning in Duitsland net over de grens, prijs 145.000 k.k. (inclusief kosten ongeveer 161.000). Omdat wij ondernemers zijn wordt er maximaal 85% gefinancierd. Wij willen het huis verbouwen voor 69000, waardoor de totale financieringsbehoefte op 230.000 komt. Dat betekent dat wij ongeveer 34.500 + kosten koper = (ruim) 50.000 zelf moeten inleggen. Wij hebben nog voor ongeveer 23 jaar rente aftrek.

Wij hebben 2 opties:
1.) 179.000 euro Annuiteiten hypotheek 4,4% 10jr. 865 bruto per maand. (na 10 jaar ruim 25.000 afgelost), eigen inleg 51.000

2.) 230.000 euro Bausparvertrag-hypothek 5,4% (eigen inleg 50.000, deze komt in een bausparvertrag tegen 1.95%, waarvoor wij de laatste 50.000 van de hypotheek tegen eenzelfde rentepercentage krijgen, waardoor de rente op 5,4% uitkomt), per maand bruto 1.035,00 + 100,00 per maand in een spaarverzekering tegen minimaal 3%: na 10 jaar minimaal 13.979,00 gespaard. De constructie is enigszins vergelijkbaar met spaarhypotheek: maximale renteaftrek. De rente is echter ook 22,7% hoger. Zijn wij nou gek? Dit is toch sowieso duurder? Bovendien hebben wij in de periode dat deze hypotheekvorm goedkoper zou moeten zijn (de laatste jaren van deze hypotheek) juist geen renteaftrek meer. Een concrete berekening van de 2e optie krijg ik echter niet van de adviseur omdat "er in de Duitse computerprogramma's geen berekning is voor renteaftrek. "Bullshit" denk ik dan, en bovendien begint hij nu wel te heuen, wil alvast naar de notaris voor het kaufvertrag maar dat doen we natuurlijk pas als we de financiering rond hebben.

Wat zien wij dan over het hoofd, want adviseur 2 is er van overtuigd dat voorstel 1 direct in de prullenbak hoort en dat wij voor maximale aftrek moeten gaan. Ik ben echter van mening dat een aflossingsvrije hypotheek met name in de laatste 10 jaar zijn waarde bewijst (eigenlijk: naar mate de tijd verstrijk steeds meer t.o.v. een annuiteit, maar dat voordeel wordt juist pas in die laatste jaren steeds groter). In die laatste jaren hebben wij echter geen renteaftrek meer. Bovendien heeft het ons inziens niet zo veel nut om een volle procentpunt rente meer te betalen... Als die rente nu ook 4,4% was, was het al een ander verhaal geweest, maar dan nog zou ik verstandelijk gezien voor die annuiteit gaan. Bovendien zou het maar zo kunnen dat we over 10 jaar bijvoorbeeld ineens naar Spanje verkassen o.i.d.

Elk goed onderbouwd advies is welkom.

[Makukoe]

Klopt de berekening van optie 1 wel? Ik kom bij 179.000 in 30 jaar met een annuiteit van € 865 per maand uit op een rente van 4,18% en een schuld na 120 termijnen (10 jaar) van ca. € 141.500, dus € 37.500 afgelost.
Nu heb ik hier een Nederlands rekenmodel en geen Duits, maar dat zou in dit geval geen verschil moeten maken

Een renteverschil van (ruim) een procentpunt is wel erg veel. Of kan dat (mede) liggen aan de overige voorwaarden? (boetes, verhuisregelingen, etc)

[BUFF]

Hypotheek 1 is opgebouwd uit 4 delen, waarvan ook een deel is met een looptijd van 38 jaar. Dat is natuurlijk erg lang. Er zijn echter wel mogelijkheden om die hypotheek boetevrij extra af te lossen met 2.500-10.000 per jaar. Het is inderdaad via een Duits rekenmodel gemaakt, er wordt nergens gerept over netto bedragen of rente-aftrek.

Het enige dat hypotheek 2 "voor" heeft op de andere, is dat de adviseur deze hypotheek er binnen 1 dag door krijgt en verder geen lastige vragen stelt over onze jaarrekeningen etc. Dat is mij echter geen hele procentpunt waard en bovendien krijg ik geen berekeningen op papier vooraf te zien (afgezien van wat berekeningen opgeschreven tijdens gesprekken).

[fransjan]

beste ondernemer

je wil een antwoord ,maar je geeft ineens aan,dat hypotheek 1 is opgebouwd uit 4 delen en de vraag die blijft hangen ,hoe zien die delen eruit ???

optie 2 kan de prullenbak in ,dus wat dat beftreft heb je gelijk ,echter ,om een redelijke inschatting te maken ,bestaat er ook nog zoiets als belastbaar inkomen ,dus met andere woorden ,kan er dus niks zinnig over zeggen ,

niet aflossen ,is natuurlijk altijd het goedkoopste de eerste 30 jaar of korter,afhankelijk van de genoten aftrek eerder ,maar uiteindelijk toch de duurste ,de komende 100 jaar ,

dat optie 2 duurder is qua rente ,lijkt me logisch ,ze zien je jaarstukken niet ,je zou kunnen vragen ,wat de rente doet,als ze wel je jaarrekeingen willen zien ..,maar het advies is knudde ..

[BUFF]

Deel 1: looptijd 38jr 11mnd, is af te lossen met 2500-10000 p.j. maar weet nu even niet vanaf wanneer dat mogelijk is.
Deel 2: looptijd 27jr 2 mnd, na 2 jaar boetevrij af te lossen met minimaal 2500 euro tot maximaal 100%
Deel 3: looptijd 34 jr 10mnd, niet eerder af te lossen
Deel 4: looptijd 29jr 4 mnd, niet eerder af te lossen

Voor bovenstaande leningen als geheel geldt dat bij verhuizing in Duitsland, geen boeterentes berekend worden: de hypotheek neem je mee naar het volgende huis.

[fransjan]

het is natuurlijk geen 10 jaar vast voor de hele lening ,dus wat dat betreft klopt dit verhaal ook niet en de aflossing is ook beperkt

dus of het nou goedkoper is ,moet je wel appels met peren vergelijken /

[Makukoe]

Misschien ligt het aan mijn beeldscherminstellingen, maar uit de afbeelding kan ik geen annuiteit van 865 per jaar distilleren, het blijft een zoekplaatje zo.

[BUFF]

Bedankt voor uw reakties weer.

Het zal niet aan de beeldscherminstelling gelegen hebben, maar aan het feit dat ik dit topic opende en een onjuist MAANDbedrag opgaf zoals uit het plaatje bleek. Het leek mij, door het plaatsen van dit plaatje, overbodig om dit nog met woorden te corrigeren. Daar heb ik me blijkbaar in vergist.

Ik zie overigens in de zesde kolom een "zinsbindung" (=rentevastperiode) van 10 jaren voor alle vier leningen staan.

niet aflossen ,is natuurlijk altijd het goedkoopste de eerste 30 jaar of korter,afhankelijk van de genoten aftrek eerder ,maar uiteindelijk toch de duurste ,de komende 100 jaar ,

en de aflossing is ook beperkt dus of het nou goedkoper is

Dat wordt er zo voor mij ook niet makkelijker op, of interpreteer ik je reaktie verkeerd?

[Makukoe]

Het zal niet aan de beeldscherminstelling gelegen hebben, maar aan het feit dat ik dit topic opende en een onjuist MAANDbedrag opgaf zoals uit het plaatje bleek. Het leek mij, door het plaatsen van dit plaatje, overbodig om dit nog met woorden te corrigeren. Daar heb ik me blijkbaar in vergist.

De laatste kolom die ik zie heet "Bearb.Entg". Ik zie in het plaatje nergens maandbedragen staan.

Ik zie overigens in de zesde kolom een "zinsbindung" (=rentevastperiode) van 10 jaren voor alle vier leningen staan.

Klopt, dat had ik gezien, daar had Fransjan overheen gelezen denk ik. Hij heeft helemaal gelijk als hij zegt dat je bij niet-aflossen het hoogste fiscale voordeel hebt. Maar of dat een renteverschil van 1 procentpunt kan compenseren betwijfel ik. Ik kan wel uitgaan van de rente en de door jou opgegeven looptijd maar zonder maandbedragen (annuiteit) per leningdeel lijkt me dat heb ik geen controle of die rente in het plaatje wel klopt.

[BUFF]

Ik vermoed dat je het plaatje hier wel in zijn geheel kunt zien: http://i49.tinypic.com/2istbiq.jpg

[BUFF]

Ok, als ik het dus goed begrijp is het fiscale voordeel wel groter bij niet-aflossen, maar dat wil niet zeggen dat niet-aflossen daardoor ook goedkoper is. Anders koop je ergens een duur product omdat je daar meer korting ontvangt, wat nog niet wil zeggen dat het netto ook goedkoper is.

Een hypotheek (annuïteit) van 180.000 kost bij aflossing in 15, 20 en 30 jaar
respectievelijk 58.848, 80.647 en 127.500 aan brutorente. Als je de maandlast betalen kunt, waarom zou je dan de lening verder willen spreiden en meer rente gaan betalen? Toegegeven, de netto rente kan daardoor heel aantrekkelijk zijn. Het kan een goedkope leenvorm zijn. Maar ook goedkoop geld lenen kost geld. En het kost meer naarmate je langer over het aflossen doet.

[M_1]

Geld lenen kost je maandelijks de leenrente, maar bij de hypotheek aflossen loop je rente-inkomsten mis. Als het netto rendement op je 'spaar' geld hoger is dan de nettolasten voor de hypotheek, dan is aflossen ongunstiger dan niet-aflossen.

[BUFF]

Ja, dat was natuurlijk waar ik naar op zoek was. Dat had ik dus over het hoofd gezien. Bedankt!

Inmiddels zijn we voor een aflossingsvrije hypotheek gegaan tegen 3,95% 10jr vast i.c.m. een BauSparVertrag. Alhoewel de spaarrente daar zeer laag is (1,95%), heb ik aan de andere kant de garantie dat ik aan het einde van de rentevastperiode (10jr) de hele hypotheek bij de bank aflos en vervolgens de restschuld bij deze BauSparKasse leen tegen 3,0% leen. Dat is vooral gunstig als de rente over 10 jr flink hoger is. Die gok durf ik wel te wagen.

Iedereen bedankt voor het meedenken!

[jha]

Als het netto rendement op je 'spaar' geld hoger is dan de nettolasten voor de hypotheek, dan is aflossen ongunstiger dan niet-aflossen.

Zeker, maar dat is op dit moment vanwege de lage stand van de spaarrente bijna ondenkbaar. Met 2,5% spaarrente maximaal, waar dan ook nog eens 1,2% vanaf gaat levert je spaargeld slechts 1,3% op. En zo'n lage netto rente op een hypotheek is volgens mij niet realistisch. En wachten totdat de spaarentes weer hoger worden, lijkt me ook geen optie. Dat zit er voorlopig volgens mij niet echt in.

[M_1]

Het was een algemene reactie op

Als je de maandlast betalen kunt, waarom zou je dan de lening verder willen spreiden en meer rente gaan betalen? Toegegeven, de netto rente kan daardoor heel aantrekkelijk zijn. Het kan een goedkope leenvorm zijn. Maar ook goedkoop geld lenen kost geld. En het kost meer naarmate je langer over het aflossen doet.

Het lijk er namelijk op dat BUFF (net als veel andere mensen) wel kijkt naar de lasten van de rente over de schuld, maar niet naar de baten van het rendement op je (spaar)geld kijkt.

Daarom geeft ik een van de voornaamste redenen aan waarom mensen de lening willens spreiden en meer rente willen betalen. En ik geef aan dat in sommige situaties langer doen over aflossen per saldo níet meer kost dan zo snel mogelijk aflossen. Een flauw en simpel voorbeeld is natuurlijk de aan de hypotheekrente gekoppelde bankspaarrekening of spaarpolis.

Op dit moment zijn de rentes inderdaad laag. Maar dat is niet altijd zo. Als je een hypotheek tegen bv. 5,5% rente hebt en je 40% aftrek hebt, netto dus 3,3%, dan zou je tot je vrijstelling bij een spaarrente boven 3,3% voordelig uit zijn en boven de vrijstelling zou je bij 4,5% voordeliger uitzijn met sparen dan met aflossen. Dat is een tarief dat je nog niet zo lang geleden eenvoudig op een deposito kon krijgen. Zit je nog onder je vrijstelling, dan is een rendement hoger dan de leenrente ook nu nog eenvoudig haalbaar.

Vandaar mijn punt dat je niet alleen naar de netto 3,3% leenkosten moet kijken, maar ook naar het rendement dat je op je (spaar)geld zou krijgen als je niet zou aflossen. Dan zijn de kosten van langer lenen of een hogere lening per saldo vaak niet heel hoog .