gesplitst: Rabobank en Aegon

[Gast]

Hier 5% voor 30 jaar vast bij de Rabo (nieuwbouw) op basis van banksparen. Welliswaar 1,5 maand geleden, maar ik vond ze toen ook best concurrerend.

[jari]

Er is in 1,5 maand nogal wat met de rente gebeurd, Vivaldi.....

[fransjan]

1,5 maand geleden 30 jaar 4,7% nieuwbouw ,met de eerste twee jaar nog eens extra 0,2 % rentekorting

maar zo snel kan het gaan ..

[Gast]

Laat me raden Aegon.

Ik kwam bij Aegon niet lager dan 4,85% voor 30 jaar vast. Ik vond het voordeel van een losse niet verpande overlijdensrisico bij de Florius belangrijker dan die 0,15% lager.

[fransjan]

heb je misschien een lage hypotheeksom ,want aegon is ook niet duur (polis +verzekering)en je hoeft niet alles af te dekken,de rest kan onverpand los ..

durf gerust te beweren ,dat je met die hoge rente ,uiteindelijk netto duurder uit bent .
sommige tussenpersonen,kunnen aegon gewoon iets goedkoper aanbieden dan een ander ,maar rente is momenteel een momentopname ,1 dag later en je bent de klos..

qua voorwaarden ,verhuisregelingen ,zijn er grote verschillen en daarom vind ik met de huidige voorwaarden ,rabo geen goede keuze ,al was men goedkoper qua rente ,dan nog ..

[Gast]

De Rabo heeft ook gewoon goede voorwaarden. De verhuisregeling is prima in orde. Het verschil qua rente was 25 euro bruto per maand. Wat nog meer een reden voor mij was is dat er in hun financiële bijsluiter toch wel heel behoorlijke overige kosten zijn berekend. Mijn tussenpersoon kon mij deze bijsluiter niet verklaren. Ook had ik mijn vraagtekens bij de tussentijdse afkoopwaarde(n). Dus het eindkapitaal kan dan wel gegarandeerd zijn, maar ik wil ook precies weten wat ik na 10 jaar in de pot heb zitten. Ik kreeg er wel zo'n overzicht bij, maar daar stond bij dat daar aan geen rechten ontleend konden worden. De definitieve spaarpolis zou ik krijgen nadat de hypotheek was ingegaan. Ik wil vooraf weten waar ik aan toe ben.

Omdat ik onder NHG wilde gaan was ik verplicht minimaal de helft af te lossen en dus af te dekken via Aegon. Het grote nadeel van zo'n spaarhypotheek vind ik dat ze altijd het bedrag dat je spaart uitkeren. Dus ook als ├®├®n van beiden of erger nog allebei, komen te overlijden dan is het bedrag gemaximaliseerd tot dat bedrag. Ik heb nu ook gewoon 2 losse polissen. Dit vond ik ook belangrijk, omdat ik een kleine heb. Mocht ik en mijn partner gelijktijdig komen te overlijden dan keren allebei de polissen uit + wat ik heb opgebouwd tot dan toe.

Nog een reden om voor de Rabo te kiezen was dat ik maar 0,5% afsluitprovisie hoefde te betalen en een gratis verhuizing + opleveringskeurig kreeg.

[fransjan]

de financiele bijsluiter is een onding

maar je kan de opbouw vinden in het overzicht en natuurlijk krijg je de polis pas na het ingaan,maar een bankspaarrekening ,krijg je ook pas goed inzichtelijk als de loopt .

tevens heb je ook overlijdensrisico moeten verpanden voor nhg ,dus hoe zit dan dan ???

tevens zit de bankspaar altijd in box 1 ,dus wat gebeurt er met overlijden,verhuizing ,scheiding ?????

de verhuisregeling heb je ook nog nooit megemaakt van de rabo en het is verstandig om eens te lezen ,hoe deze in de praktijk kan werken op de diverse forums .

maar goed ,je bent tevreden en dat is het belangrijkste .

[Gast]

Volgens NHG hoef je slechts het gedeelte boven de 80% executiewaarde af te dekken met een verpande ovr. Omdat ik in een huurhuis woonde had ik al zo'n ovr lopen (goedkoop via werkgever) waarvan de hoogte op een paar duizend euro meer na voldeed aan dat bedrag. Daarnaast heb ik de twee losse en dus onverpande ovr's bij Florius gesloten.

De verhuisregeling zit technisch precies hetzelfde in elkaar als bij Aegon. In de voorwaarden staat het gewoon zoals het hoort.

In de offerte van de Rabo staat precies waarvoor je betaald (rente) en wat je spaart. Daar zitten verder geen overige kosten in. Daar zit namelijk wel een opbouwoverzicht bij die onlosmakelijk verbonden is met de offerte. Heb je wel eens naar de financiële bijsluiter van de Rabo opbouwhypotheek (sparen) gekeken? Heerlijk overzichtelijk is die. Namelijk alleen afsluitkosten verder 0,0 overige kosten. I love it.

Box 1 vind ik geen nadeel. Erfrechtelijk weet ik precies hoe het werkt en een notaris kan dat allemaal prima voor je regelen. Box 1 kun je namelijk ook gewoon van af. Je moet dan alleen belasting betalen over het rendement. Geruisloos overzetten kan ook.

Maar inderdaad ieder z'n eigen ding. Ik ben hier uitermate tevreden mee. Ik ben allang blij dat ik mijn hypotheek geregeld heb ik 1 á 2 maanden dat er een rentedip was. 5,0 % voor 30 jaar vind ik erg goed namelijk.

[fransjan]

de verhuisregeling kan postcode gebonden zijn,tevens word de eventuele verhoging gesloten tegen het vaste klanten tarief ..

als je box 1 beeindigd en je moet 52% van je rendement afdragen aan de fiscus ,dan word je niet vrolijk toch.

voor de rest ,wel of geen kosten ,ik betaal graag 10 % kosten als die een besparing van 20% opleveren ,het gaat om de netto uitkomsten en ik ken geen bank ,die voor niks werkt ,maar dat zie je dus terug in de rente.

de notaris is geen partij in deze materie .

maar goed gast,je bent er tevreden mee ,geen slechte aanbieding en ook geen slechte constructie ,op dit moment ,maar in de toekomst gaan we nog genoeg horen van banksparen .,jij bent mazzelaar ,30 jaar vast en daar is momenteel geen enkele bankspaar club goedkoop mee .

of het totaal plaatje goedkoper was als aegon ,ach je bent tevreden en ik hoop dat je dat 30 jaar blijft .

ik zelf ben al 17 jaar tevreden met een ouderwetse spaarhypotheek ,

[Gast]

Met de notaris bedoel ik dan het erfrechtelijke deel voor wat betreft testament wanneer wij beiden komen te overlijden (voogdij enzo.)

Offtopic: De rentes van Aegon schieten ook aardig omhoog zie ik net op hun site. Waar ik anderhalve maand tot twee maand geleden nog voor 4,85 % kon is dat nu al 5,25% (met nieuwbouwkorting) voor 30 jaar. Als dit zo doorgaat dan hebben we over een half jaar rentes van 9 á 10 procent.

[fransjan]

heb je de rentelijst al gezien van de rabo dan ???

[Steven]

Beste Gast / Vivaldi,

Als het goed is, staat er op je Rabo-offerte naast de aangeboden rente een adviesrente en een rentekorting. Je mag drie keer raden wat er gebeurt met de rentekorting wanneer je de lening gaan verhogen of verhuizen. De dualiteit en postcode-afhankelijkheid is een van de zwakke punten van de Rabobank. Als je over een paar jaar gaat verhuizen en de rente is flink gestegen, zul je een minder goede rente aangeboden krijgen. Je hebt een goed aanbod gekregen, gefeliciteerd daarmee. Het belangrijkste is dat je er blij mee bent.

En nog een tip: zorg ervoor dat je je feiten en terminologie op een rijtje hebt als je met technische argumenten komt. Uitspraken als:

"Omdat ik onder NHG wilde gaan was ik verplicht minimaal de helft af te lossen"
"Volgens NHG hoef je slechts het gedeelte boven de 80% executiewaarde af te dekken met een verpande ovr"

maken je betoog minder geloofwaardig, waardoor een lezer zou kunnen gaan twijfelen aan andere uitspraken zoals:

"Erfrechtelijk weet ik precies hoe het werkt"

PS: je kunt op http://www.nhg.nl nazoeken waarom bovenstaande uitspraken niet correct zijn

[Gast]

Nou mag je mij vertellen wat er niet klopt aan wat ik zeg. Behoudens misschien het woordje executiewaarde, maar die stelt de Rabo gelijk aan de waarde van de woning volgens definitie f.

5.1 Leningsvormen

Het is toegestaan dat een deel van de lening aflossingsvrij is, met dien verstande dat dit deel niet meer mag bedragen dan 50% van de waarde van de woning (zie deel 1: definitie f.).

5.5 Overlijdensrisicoverzekering

Gedurende de periode dat de lening meer bedraagt dan 80% van de waarde van de woning (zie deel 1: definitie f.), dient sprake te zijn van een overlijdensrisicoverzekering, minimaal gelijk aan de overschrijding.

De rechten en aanspraken uit hoofde van de overlijdensrisicoverzekering moeten worden verpand aan de geldgever. Het vereiste van een overlijdensrisicoverzekering geldt voor elke eigenaar-bewoner wiens inkomen noodzakelijk is voor het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie.

En wat de consequenties wat betreft het erfrecht, deze weet ik gewoon.

Als ik de lening ga verhogen dan betaal ik op het verhoogde deel het dan geldende rentepercentage. Het stukje wat je aanhaald over de adviesrente en rentekorting geldt voor het vervroegd aflossen van de lening (oversluiten).
Wanneer ik ga verhuizen dan kan ik de rente die ik nu betaal(tot de huidige leensom) meenemen naar de volgende hypotheek. Ik moet hierbij dan wel weer aan de voorwaarden van het inkomen en executiewaarde of in mijn geval NHG voldoen, Maar dit is aan de voorwaarden van Aegon (had ik nog liggen) te zien daar niet anders.

[Steven]

Nou mag je mij vertellen wat er niet klopt aan wat ik zeg. Behoudens misschien het woordje executiewaarde, maar die stelt de Rabo gelijk aan de waarde van de woning volgens definitie f.

Bij NHG is verkoopwaarde de bepalende waarde en niet executiewaarde. Dat de Rabo bij nieuwbouw de exectiewaarde gelijkstelt aan de aankoopsom is een zaak van de Rabo en heeft niks met NHG te maken. Sowieso wordt de executiewaarde niet gebruikt bij de NHG-beoordeling.

Zoals je stelt is mag je onder NHG maximaal 50% van de verkoopwaarde aflossingvrij lenen. Dat is niet per definitie gelijk aan minimaal 50% van de verkoopwaarde verplicht aflossen. Het hangt er namelijk de inbreng eigen geld af.

Ergo, je weet ongeveer hoe het zit, maar niet precies hoe het zit. Dat kan gevaarlijk zijn, zeker als het gaat om fiscale en erfrechtelijke zaken.

Fransjan heeft je ook al duidelijk proberen te maken over de dualiteit en adviesrente van de Rabobank, maar je begrijpt het nog steeds niet. Ik geef het op.

[Gast]

Ik weet wel precies hoe het zit. Volgens mij weet jij het gewoon niet. Deze info staat gewoon duidelijk op de site van NHG beschreven.

Ik breng namelijk geen eigen geld in (behoudens het zelf financieren van de bouwrente, omdat dit toch maar eenmalig aftrekbaar is) en dat betekent dat maximaal 50% van de waarde aflossingvrij mag zijn. Dit heeft uiteraard als gevolg dat ik minimaal 50% van de waarde van de woning moet aflossen.

Ik zal nog ├®├®n keer vertellen wat van de waarde van de woning is:

f. waarde van de woning:

nieuwbouwwoning of bouw in eigen beheer:

de koop-/aannemingssom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig bedrijf, eventueel (indien en voor zover niet begrepen onder de koop-/aannemingssom) vermeerderd met:

- de kosten van de grond;
- de kosten van onroerende installaties;
- de kosten van risicoverrekening;
- het architectenhonorarium;
- de kosten van dagelijks toezicht;
- de rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van grond en/of aannemingsovereenkomst;
- de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen;
- de legeskosten;
- omzetbelasting;
- de kosten van meerwerk;
- de kosten van afkoop van toekomstige canonverplichtingen;

Het enige wat hier niet onder valt zijn de financieringskosten zoals afsluitprovisie, hypotheekakte, borgtochtprovisie

En dit klopt gewoon, omdat ik ook nieuwbouwwoning koop.

Wat betreft de dualiteit van de Rabo probeer ik het nog ├®├®n keer. Ik heb hier de offerte en de voorwaarden voor mijn neus liggen en daar staat alles prima in beschreven. Ik weet dat ik de lul ben als ik ga oversluiten (maar ja wie niet met 30 vast) en als het einde van de rentevast periode in zicht komt (dat duurt nog wel effe). Qua verhuizen staat er duidelijk omschreven dat de rente die ik nu betaal mee kan nemen naar het volgende huis, mits aan de voorwaarden van inkomen en nhg of executiewaarde voldaan worden.