Voorbereiding gesprekken met adviseurs

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Emma1985
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 18 aug, 2017 8:34 am

Voorbereiding gesprekken met adviseurs

Bericht door Emma1985 »

Beste Leden,

Ik heb binnenkort een orienterend/intake gesprek met een adviseur, daar wil ik me goed op voorbereiden en zoek daarom jullie hulp/advies.
We hebben al met een adviseur gesproken, maar ik vond deze vrij algemeen. Overbruggingskrediet, meefinancieren restschuld etc moest ik zelf opdragen en behalve algemene informatie geen scenarios.
Ik had gehoopt op scenario 1, meenemen voorwaarden kost dit, scenario 2 oude spaarhypotheek inlossen en nieuwe annuteiten betekent deze kosten etc.
Hopelijk kunnen jullie mij helpen ter voorbereiding.

Huidige situatie: koopwoning 2010, bankspaar hypotheek 224k, kk 197,5k 5,05% 20jaar vast, ingelegd ~27k, destijds zonder partner afgesloten.
Waarde woning wordt nu geschat op 200k-210k.

Nieuwe situatie: ik en mijn partner willen verhuizen naar een nieuwbouw VON ~300k, gezamelijke inkomen ~71k, geen schulden oid.
Oplevering eind 2018, start bouw eind 2017, overbruggings periode +- 1jaar. We willen pas de oude woning verkopen als de nieuwe woning is opgeleverd.
2-3k kosten voor hypotheekadvies en aankoopkosten kunnen we betalen uit kleine spaarsaldo mocht dit nodig zijn, verder geen spaargeld.

Wat zijn mijn mogelijkheden? Waar moet ik nog meer rekening mee houden? Wat kan ik allemaal vragen bij een orienterend/intake gesprek?
Jullie advies/hulp is zeer welkom. Dank.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Voorbereiding gesprekken met adviseurs

Bericht door M_1 »

De hypotheek straks na de verhuizing zal het probleem inderdaad niet zijn. Lastig wordt hoe je de periode met dubbele lasten moet doorkomen. Zowel tijdens de bouw als de periode waarin je huidige huis nog niet verkocht is. En nog niet duidelijk is hoe lang je die lasten houdt. Je zult moeten aantonen dat je dat een tijd kunt betalen.

Met een zo laag banksaldo zal een en ander wel een uitdaging worden. Vraag zal dan ook zijn waarom je spaarsaldo niet een stukje hoger is.
Emma1985
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 18 aug, 2017 8:34 am

Re: Voorbereiding gesprekken met adviseurs

Bericht door Emma1985 »

Bedankt Tukker en M_1 voor jullie reactie!

Ik heb begrepen dat het mogelijk is om de periode met dubbele lasten ook mee te financieren. De maximale hypotheek ligt stukken hoger dan de koopprijs, als het mogelijk is om dubbele lasten mee te financieren, dan verwacht ik daar geen problemen. Daarnaast dekt de belastingteruggave (jaarlijks) grotendeels van de dubbele lasten.

Je leeft naar je inkomen, het is niet slim, maar als je het hebt geef je het ook makkelijker uit (vooral als je op vakantie bent). Terwijl we met gemak veel minder kunnen uitgeven.

Nogmaals bedankt voor jullie bijdrage!
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Voorbereiding gesprekken met adviseurs

Bericht door M_1 »

Voor alleen de hypotheek zal het geen probleem zijn inderdaad. Maar juist de onzekerheid met de dubbele woning maakt dat er een flinke buffer bij moet komen. Dat zal waarschijnlijk ook wel gaan lukken, maar levert wel een hoop rompslomp op.

Dubbele lasten:
die heb je niet alleen tijdens de bouw, maar ook in de periode na oplevering, tot de oude woning verkocht is. Je zult minstens een jaar (soms twee) na oplevering aan extra lasten moeten kunnen bijlenen, zolang nog niet duidelijk is wanneer de woning verkocht wordt.

Woningwaarde
Zolang je woning niet verkocht is, is ook nog niet duidelijk hoeveel de oude woning oplevert. Dat betekent dat wordt uitgegaan van een opbrengst fors onder de taxatiewaarde.

Bij elkaar zul je dan misschien rekening moeten houden met een halve ton extra vereiste leenruimte bovenop de nieuwe hypotheek. En dan wordt het toch wel wat kritischer met hoeveel je kunt lenen en waar je terecht kunt.

(Overigens is de belastingteruggave natuurlijk al verwerkt in de rekensommetjes van de geldverstrekkers over wat je kunt lenen...)
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Voorbereiding gesprekken met adviseurs

Bericht door webka »

Die dubbele lasten kunnen niet worden meegefinancierd in deze situatie. Dat je meer kan financieren dan de kooprijs is niet relevant. Je kunt niet meer financieren dan 101% van de marktwaarde/koopprijs (106% bij energiebesparende maatregelen maar dan moet die extra ruimte ook daaraan worden besteed)

Daarnaast is er een onderwaarde op de huidige woning. Deze onderwaarde zal in principe moeten vaststaan om te bepalen of de nieuwe financiering past. Daar is hier geen sprake van. Ik zie nogal wat beren op de weg hier.
Emma1985
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 18 aug, 2017 8:34 am

Re: Voorbereiding gesprekken met adviseurs

Bericht door Emma1985 »

Dat ligt er toch aan hoeveel de geldverstrekkers onder de taxatie waarde gaat zitten met de nog te verkopen woning? Stel taxatie waarde is 210k, bank gaat uit van 90% (is dat een gebruikelijke percentage?) is 189, dan kom ik 35 te kort. Ik heb 27k in de spaarpolis, dus met 8k kan ik het probleem van de onderwaarde tekkelen, toch? Dan het probleem van de dubbele lasten, het feit dat we veel meer kunnen lenen dan de koopsom wordt toch meegenomen in de beoordeling of we de dubbele lasten kunnen dragen?
Emma1985
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 18 aug, 2017 8:34 am

Re: Voorbereiding gesprekken met adviseurs

Bericht door Emma1985 »

Updatetje in het kader van informatie delen.

Het aanvragen van de hypotheek ging best makkelijk en vlot. We hebben dan ook snel een hypotheek kunnen krijgen.
Het enige wat een klein probleempje opleverde was het kunnen aantonen dat er voldoende geld is om de dubbele lasten periode te overbruggen (~10k). Met een beetje passen en meten en ouders was dit opgelost. Nu bijna een jaar verder de 10k nooit aangeraakt :).

Maar nu komen we in fase aan met nog een aantal (luxe) problemen. De oude woning moet worden verkocht. De waarde van deze woning is nu zo gestegen dat we nu te maken gaan krijgen met overwaarde. Die overwaarde zal ongeveer 40k zijn (10k verkoopwaarde minus hypotheekschuld en 30k saldo spaarhypotheek).

Wat is waar over de overwaarde? De een zegt belast in box 1 de ander zegt belast in box 3. En dan ook nog de verplichting dat de overwaarde MOET worden ingebracht in de nieuwe woning.

Zijn er leden in soortgelijke situatie? En wat hebben jullie gedaan?
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Voorbereiding gesprekken met adviseurs

Bericht door SimpleMind »

Overwaarde op zich wordt niet belast. Als je het geld op een bankrekening zet valt het daarna in box3.
Echter op het moment dat je verkoopt en het geld niet gebruikt om af te lossen op de bestaande hypotheek ontstaat op basis van de overwaarde wel een Eigen Woning Reserve.
Daarmee vervalt voor dat deel van de hypotheek het recht op renteaftrek.. (en dat deel van de lening in box3)

Om het recht op renteaftrek dus maximaal te benutten zul je de overwaarde dus in de nieuwe woning moeten steken.

Verder is er nog we een puntje met betrekking tot de afkoop van de spaarpot. In principe zal deze gebruikt moeten worden voor afkossing van de eigenwoningschuld... anders wordt de opgebouwde "rente" in de pot belast (in box 1).
Vraag je adviseur om dit goed af te handelen.
Emma1985
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 18 aug, 2017 8:34 am

Re: Voorbereiding gesprekken met adviseurs

Bericht door Emma1985 »

SimpleMind schreef:Overwaarde op zich wordt niet belast. Als je het geld op een bankrekening zet valt het daarna in box3.
Echter op het moment dat je verkoopt en het geld niet gebruikt om af te lossen op de bestaande hypotheek ontstaat op basis van de overwaarde wel een Eigen Woning Reserve.
Daarmee vervalt voor dat deel van de hypotheek het recht op renteaftrek.. (en dat deel van de lening in box3)

Om het recht op renteaftrek dus maximaal te benutten zul je de overwaarde dus in de nieuwe woning moeten steken.

Verder is er nog we een puntje met betrekking tot de afkoop van de spaarpot. In principe zal deze gebruikt moeten worden voor afkossing van de eigenwoningschuld... anders wordt de opgebouwde "rente" in de pot belast (in box 1).
Vraag je adviseur om dit goed af te handelen.
Bedankt voor je reactie, ik ga het bespreken met mijn adviseur.
Plaats reactie