Extra aflossen annuiteit vs besparen lineaire hypotheek

[xray911]

Hallo Allemaal,

Mijn naam is Robin en ik ben samen met mijn vriedin bezig om een huis te kopen. Zoals het er nu uitziet zijn we van plan om de hypotheek zelf uit te zoeken en deze vervolgens execution only af te sluiten. Nu loop ik echter tegen wat vragen aan waar ik niet lekker uit kom. Wij neigen naar een annuitaire hypotheek waarbij we de rente voor 20 jaar willen vastzetten. Aangezien we geen tophypotheek nemen is lineair ook een optie. Je leest haast overal dat dit uiteindelijk goedkoper is. Echter het "lineair maken" van een annuitaire hypotheek spreekt mij meer aan. Dit levert ons immers flexibiliteit op mocht het ooit wat minder gaan + we kunnen extra aflossen als we een keer een meevaller hebben.

Ik heb het een en ander in een Excel sheet gezet. https://drive.google.com/file/d/0B9Uwkk ... sp=sharing

Hierbij ga ik uit van een looptijd van 30 jaar en kijk ik voorlopig alleen naar de bruto maandlasten. Zowel de annuitaire hypotheek als lineaire hypotheek neem ik eerst een rentevaste periode van 20 jaar (2,4 %) en daarna een rentevaste periode van 10 jaar (4,7 %). De lineaire hypotheek kost ons dan totaal Ôé¼334.557. De annuitaire hypotheek waarbij niet extra wordt afgelost kost ons Ôé¼348.425. Oftewel circa Ôé¼13.900 meer. Stel nou dat we de eerste 19 jaar ( random gekozen kan natuurlijk ook de gehele periode maar dit rekende even makkelijk) elke jaar Ôé¼2400 extra af. Op dat moment kost ons de hypotheek Ôé¼320.613. Dit is dus weer circa Ôé¼13.900 goedkoper dan lineair. Maar dus ook Ôé¼27.800 goedkoper dan niet extra aflossen bij een annuitaire hypotheek.

Mijn vragen hierbij zijn:
-Klopt mijn manier van berekenen uberhaupt wel? bij het extra aflossen van de annuitaire hypotheek kies ik ervoor om het maandbedrag gelijk te houden (looptijd verkorten) maar sluit ik uiteindelijk weer een rente vaste periode van 10 jaar af (dit hoeft natuurlijk niet. Kan hem ook echt inkorten)
-Klopt mijn manier van bereken met betrekking tot het extra aflossen?
-Waarom zou je uberhaupt lineair kiezen als dit ook kan? Zie ik iets over het hoofd met betrekking tot de netto maandlasten?

Alvast bedankt,

Met vriendelijke groet,

Robin

[M_1]

Voornaamste reden voor lineair is dat je laten aan het eind lager zijn. De laatste ongeveer tien jaar zijn de bruto laten bij lineair namelijk lager dan bij annuïteiten. Dat kan handig zijn als je nu een goed inkomen hebt, maar over twintig jaar niet meer, bv vanwege pensioen. Maar ik ben het met je eens dat je met annuïtair plus extra aflossingen de eerste twintig jaar veel meer vrijheid hebt om veel af te lossen, zonder dat die verplicht is.

Extra aflossen kun je trouwens in het algemeen ook gebruiken om de maandlasten lager te maken, bij gelijke looptijd.

Ik zou trouwens zeker als je toch aan extra aflossen denkt, ook eens kijken hoe het verhaal wordt bij de veel lagere rente voor tien of vijftien jaar vast. Een dan vooral ook als je de besparing op de rente weer gebruikt voor extra aflossingen. Na tien of vijftien jaar zul je al een behoorlijk deel hebben afgelost en dan is het risico van een eventuele rentestijging en stuk kleiner.

[SimpleMind]

Je berekeningen lijken redelijk te kloppen. E├®n puntje. Als je bij "Annuitair extra" extra aflost en lasten gelijk laat (dus inkort) dan wordt de looptijd niet weer langer voor de laatste 10 jaar ....

In jouw plannen is het verschil tussen annuïteit en lineair vooral in de verplichting om die "extra"aflossing te doen". Bij annuïteit houdt je zelf de vrijheid en als je extra aflost kun je de lasten ongeveer gelijk houden aan een lineaire hypotheek (ook daar kun je extra op af lossen).

Ik sluit me dan ook helemaal aan bij M_1. Als je zelf de discipline hebt om te sparen en af te lossen kun je beter de vrijheid houden en een annuïteitenhypotheek afsluiten.
Zoals M_1 aangeeft: Als je dan extra aflost kun je ook kiezen om de maandelijkse lasten te verlagen. Hiermee houdt je maximale flexibiliteit....en kun je de lagere bedragen weer gebruiken om te sparen en extra af te lossen, maar met vrije keuze...
En net als M_1 zou ik zeker 10-jaar rentevast overwegen. In vergelijking tot 20 jaar 2.4% zal 10 jaar ongeveer 1.7% zijn. Als je daadwerkelijk je aflossingsplan gaat uitvoeren zal het al snel voordeel opleveren. Stel je volgt je aflossingsschema (met behoud van looptijd) en stopt de lagere bruto lasten in de extra aflossing. Bij 1.7% voor 10 jaar in plaats van 2.4% voor 20 jaar. Dan moet de 10-jaars rente over 10 jaar hoger zijn dan 4.15% om uiteindelijk duurder uit te zijn... en 1- of 5-jaars rentevast is op dat moment natuurlijk ook een optie...

[xray911]

Beste M_1: De lasten van linear hoeven op het eind toch niet persee lager te zijn als een annutaire hypotheek? Als ik bij een annutaire hypotheek extra aflos en hierbij mijn maandbedrag laat aanpassen zijn mijn maandlasten toch ook aan het eind lager. (mischien zelfs wel lager als linear?)

Hoe moet ik mijn lagere maandlasten berekenen bij een annutaire hypotheek? Looptijd verkorten is niet zo moeilijk, de annuiteit blijft immers gelijk, maar hoe gaat dit als het maandbedrag lager wordt?

@simplemind: Is dit ook echt niet mogelijk? of is dit slecht onwenselijk omdat je looptijd dan langer is dan noodzakelijk. Ik heb ook even gekeken naar 10 jaar rentevast maar volgens mij is het verschil met de 20 jaar rentevast niet extreem groot. Ik ga er namelijk van uit dat de rente over 10 jaar weer op het gemiddelde rente (10 jaar rentevast) van de afgelopen 10 jaar staat (4%). Daarbij los ik dan ook nog het geld af wat ik over houdt door de lagere rente. Hierbij kom ik op Ôé¼317.820. Circa Ôé¼3000 goedkoper dan 20 jaar rentevast. Dan koop ik denk ik toch liever wat zekerheid en ga ik voor 20 jaar rentevast.

Alvast bedankt.

[M_1]

Bij extra aflossen hoeft annuitair aan het eind natuurlijk niet duurder te zijn dan lineair. Maar je vraag was waarom mensen ├╝berhaupt voor lineair kiezen in plaats van annuitair. Daarom geef ik je een voorbeeld waarom soms lineair een redelijke optie kan zijn.

De lagere maandlasten voor de annuitaire hypotheek na een extra aflossing zijn op de zelfde manier te bepalen als de gewone annuïteit, alleen dan niet voor 360 maanden maar voor de resterende looptijd en niet voor het originele hoofdbedrag, maar voor het restant van de schuld. Eigenlijk niet heel veel anders dan hoe je de nieuwe annuïteit berekent als je na 10 of 20 jaar met een ander rentepercentage wilt rekenen. Dan kijk je ook hoeveel op dat moment de resterende schuld is en de looptijd en het rentepercentage.

Of je met de komende 10 jaar veel voordeliger uit bent met de tienjaarsrente hangt ook af van het renteverschil tussen 10 en 20 jaar en van hoeveel extra aflossingen je doet. Even heel simpel gezegd, als je die 2400 extra lineaire lasten zou kunnen betalen en in plaats daarvan van begin af aan 2400 extra zou willen aflossen, dan is de stap naar nog iets meer aflossen snel gemaakt. Zeker als je inkomen in de toekomst misschien nog wat zou stijgen. En dan gaat het ineens vrij snel met van de hypotheek af komen.

Stel dat je zou beginnen met 2400 extra aflossen, maar daar ieder jaar 200 euro bij op zou tellen. Dat zou een stijging in je hypotheeklasten van iets minder dan 2% per jaar zijn, dus niet echt heel extreem. Maar dan zou je na 20 jaar wel helemaal van je hypotheek af zijn. Dat betekent dus 10 jaar sneller uit de schulden dan zonder extra aflossingen. Maar dat betekent ook dat het effect van een eventuele rentestijging na 10 of 15 jaar veel kleiner zou zijn.

En ook zonder extra aflossing zou de schuld na 15 jaar al met een ton verlaagd zijn en zou het effect van een rentestijging dus relatief klein zijn.

(Even terzijde, Excel heeft ook een functie om de annuïteit te bepalen, 'bet()'. Je hoeft dus niet de annuiteitenformule te gebruiken.)

[SimpleMind]

Beste M_1: De lasten van linear hoeven op het eind toch niet persee lager te zijn als een annutaire hypotheek?

De kosten van lineair vergeleken met annuïteit zijn eigenlijk per definitie lager. Je lost met lineair simpelweg sneller af waardoor je minder rente betaald..
Extra aflossen bij een annuïteitenhypotheek kan, maar dat kan bij een lineaire hypotheek ook...
Het verschil voor jou zit vooral in de flexibiliteit bij aflossing op de annuïteitenhypotheek. Daarmee is het niet goedkoper dan een lineaire hypotheek...

Hoe moet ik mijn lagere maandlasten berekenen bij een annutaire hypotheek? Looptijd verkorten is niet zo moeilijk, de annuiteit blijft immers gelijk, maar hoe gaat dit als het maandbedrag lager wordt?

In je sheet kun je uitrekenen hoeveel de aflossing (of annuïteit) moet zijn als je 239.000 moet lossen in 360 maanden bij 2.4%. Annuiteit: 931,96.
Zelfde methode gebruik je voor verandering annuïteit na aflossing...
Na 1 jaar is de schuld nog 233.492,16 en je lost (einde jaar) 2400,- extra af.
Dan is je schuld begin 2e jaar dus 231.092,16 Af te lossen in 348 maanden bij 2.4%....met de zelfde formules: Ôé¼922.38

@simplemind: Is dit ook echt niet mogelijk?

Ik neem aan dat je bedoelt het verlengen van de looptijd? Nee niet standaard. Als je de looptijd inkort dan spreek je met de geldverstrekker een nieuw aflossingsschema af.
Als je daarna wilt verlengen valt dat niet onder de standaard mogelijkheden. Je kunt natuurlijk altijd een nieuwe hypotheek afsluiten (oversluiten) maar daar zijn wel kosten aan verbonden.
Maar waarom zou je de looptijd willen inkorten. De keuze lineair vs annuïteit geeft flexibiliteit in wanneer je aflost....... behouden van de oorspronkelijke looptijd ook. Je kunt wel (eerder en en extra) aflossen maar op basis van de afspraken hoeft het niet (als het je even niet uitkomt)....

Keuze 10 jaar of 20 jaar is geheel aan jezelf....Als je echt serieus van plan bent snel veel af te lossen is 10 jaar naar mijn idee een beter plan.
Zoek je zekerheid (of twijfel je of je daadwerkelijk gaat aflossen) dan is 20 jaar een prima keuze...

Maar wellicht is het voor jullie toch verstandig om gewoon eens een gesprek aan te gaan bij een (onafhankelijke) adviseur...
Deze kan jullie waarschijnlijk beter voorzien van goed advies op basis van jullie situatie... en wellicht helpen om de totale kosten te beperken met een goed aflossingsplan...

[xray911]

@M_1: Ik snap het verhaal maar vind het toch fijn om mezelf nog niet rijk te rekenen met een mogelijke loonstijging in de toekomst. Daarbij zijn we allebij nog jong dus er komt ook nog een tijd waarbij we kinderen krijgen en we daar dus extra kosten voor zullen maken.

De functie in excel had ik inmiddels ook ontdekt. Maar nu weet ik wel precies hoe het werkt

@Simplemind:
Oh ik was er van overtuigd dat je bij linear niet extra kan aflossen maar ik zie nu inderdaad dat dat wel kan. Dan zou dat ook nog een goede optie kunnen zijn.
Het nieuwe maandbedrag berekenen had ik ook wel zelf kunnen bedenken nu ik weet hoe het moet maar dat is vaker dat dingen eenvoudig zijn als je weet hoe ze werken.

Stel dus dat ik er voor kies om de looptijd in te korten bij een annutaire hypotheek. En ik wil dit doen door elke jaar 1 keer extra af te lossen. Moet ik dan elk jaar opnieuw afspraken maken met de bank? en ik dacht dat dit simpel te berekenen is maar nu ik er langer naar kijk valt het toch tegen. ALs ik 30 jaar dezelfde rente heb is het geen probleem. Maar als ik naar 20 jaar een nieuwe rentevaste periode afsluit snap ik het niet meer. Hoe wordt op dat moment de resterende looptijd berekend?

En een hypotheekadviseur zou inderdaad nog een idee kunnen zijn, maar ik vind het ook prettig om eerst zelf te snappen hoe de basis werkt. Nu is er wel veel op het internet te vinden over 30 jaar lang dezelfde rente zonder extra aflossingen maar zodra er meerdere rentevaste periodes en extra aflossingen om de hoek komen is de informatie schaars. Daarom mijn vragen hier.

Alvast bedankt,

Robin

[SimpleMind]

ALs ik 30 jaar dezelfde rente heb is het geen probleem. Maar als ik naar 20 jaar een nieuwe rentevaste periode afsluit snap ik het niet meer. Hoe wordt op dat moment de resterende looptijd berekend?

De looptijd verandert niet als de rente wijzigt. Dan wordt alleen het maandbedrag zo aangepast dat bij de nieuwe rente de schuld aan het einde van de looptijd weer 0 is.
Dus eigenlijk opnieuw dezelfde formule. Wat is de maandelijkse betaling (BET/PMT) om bij rente de schuld in de resterende tijd af te lossen...
Overigens zou ik om maximaal flexibel te zijn de hypotheek niet inkorten tot het moment dat je de laatste betaling doet. Dit geeft maximale vrijheid...

En een hypotheekadviseur zou inderdaad nog een idee kunnen zijn, maar ik vind het ook prettig om eerst zelf te snappen hoe de basis werkt.

Hoewel je inmiddels door begint te krijgen hoe de formules werken, zou ik je inderdaad toch aanraden een adviseur in te schakelen. De kans is groot dat die met zijn/haar kennis en ervaring jullie totale plaatje net even beter in beeld kan krijgen dan jullie zelf...(een hypotheek draait om meer dan alleen rente en aflossing.....)

Over de keuze lineair versus annuïteit kunnen we vanaf hier alleen maar aangeven dat je met een annuïteitenhypotheek flexibeler bent in je maandelijkse/jaarlijkse kosten.
Bij een lineaire hypotheek ben je verplicht het lineaire schema aan te houden en dan zijn de minimale maandelijkse lasten hoger dan bij een annuïteit. Tegelijk kun je bij beide extra aflossen zodat je toch ongeveer even snel van je hypotheek af bent....
Zoals M_1 eerder al aangaf: Het advies is eigenlijk Annuïteit, tenzij...... je een goede reden voor lineair hebt, bijvoorbeeld zijn dat je verwacht over 15 á 20 jaar minder inkomen hebt.
Bij hoge verwachte kosten voor studerende kinderen over 15 of 20 jaar zou ik persoonlijk nog steeds annuïteit in combinatie met extra aflossing adviseren.
Dat houdt je veel flexibeler in tijden van tegenvallers....