Rentevaste periode Spaar/afl-vrij hypotheek loopt af, wat nu

[Geenkaasvangegeten]

Vanaf september 2007 hebben we een hypotheek op onze eerste woning. 1 september moeten we een nieuwe rente en periode kiezen, maar wat is wijsheid?

De situatie
Huidig Inkomen: Ôé¼58.172, partner Ôé¼38.754
hypotheek deel 1: Konstant hypotheek Westland Utrecht (aflossingsvrij) Ôé¼130.000, huidige rente 5.4% 10 jaar vast
hypotheek deel 2: Spaar Xtra hypotheek Westland Utrecht: Ôé¼100.000, huidige rente 5.6% 10 jaar vast
SpaarXtra polis: verzekerd bedrag 100.000 Rente 6.8% 10 jaar vast, premie Ôé¼117,28. opgebouwd tot 1-9-2017 Ôé¼14.522
momenteel betalen wij dus 1168.95 bruto en krijgen 228 euro terug.

Nu hebben we uiteraard recent een nieuw aanbod gekregen
voor beide leningsdelen nominaal rentepercentage:
5 jaar 2.15% Ôé¼232.92 + Ôé¼179.17 = 412.09 brutolast
10 jaar 2.5% Ôé¼270.83 + Ôé¼208.33 = 479.16
15 jaar 3.4% Ôé¼368.33 + Ôé¼283.33 = 651.66
20 jaar 3.65% Ôé¼395.42 + Ôé¼304.17 = 699.59

Ik heb wat zitten te rekenen en als de rente in de komende >10 jaren gaat stijgen naar meer dan 4,8% loont het om voor 20 jaar vast te zetten. Die kans lijkt mij redelijk aanwezig?
Mijn gevoel zegt lang vastzetten, aangezien de rentes nu laag zijn, maar 3.65% voor 20 jaar vind ik nog niet heel laag vergeleken met andere aanbieders.
Kan ik shoppen bij andere aanbieders, of is dit niet mogelijk omdat de regels allemaal veranderd zijn?
We willen eventueel wel iets meer in de spaarhypotheek stoppen zodat we aan het eind minder restschuld overhouden, aangezien we nu een stuk meer te besteden hebben dan toen we begonnen.

Dan de spaarpolis.
Hiervoor kan ik onafhankelijk van het leningdeel een rentevaste periode kiezen.
Dat lijkt me gunstig aangezien onze inleg nu niet veel oplevert, de premie stijgt en we minder HRA hebben.

het aanbod wat ze hebben gedaan:
rentevaste periode rente premie
1 1.95% 268.68
3 2.05% 284.35
5 2.2% 277.91
10 2.55% 263.11

Wat is hier wijsheid, voor dit deel een korte rentevaste periode kiezen en hopen dat de rente stijgt? Ik vind het rente aanbod enorm laag, is dat een rare gedachte of klopt dat? ook zie ik in de tarieven voor augustus al weer iets hogere rentes, valt hier over te onderhandelen?
We gaan er bruto op vooruit, en netto volgens mij ook. Maar de vraag is is dit het beste/een goed aanbod?

Loont het nog om te onderzoeken om over te sluiten naar een andere hypotheekvorm? of een andere geldverstrekker?
Wat rondneuzen leert dat anderen lagere rentes bieden voor het leningdeel, voor het spaardeel kan ik niet goed vinden, daarvoor heb ik te weinig kennis hoe dat in elkaar zit.

We willen graag in de komende jaren de lasten in ieder geval iets omlaag hebben en het liefst redelijk stabiel.
Alle tips uitleg etc is welkom.
We hebben een afspraak met een adviseur, maar ik zou zelf graag iets beter snappen hoe dit in elkaar zit, zodat we wat beter beslagen ten ijs komen.

Alvast enorm bedankt voor de hulp

[Albertje666]

Ik lees even mee.
Wij zitten bijna aan het einde vd 10jr en hebben ook een deel spaar en een deel aflossingsvrij. Dus een vergelijkbare situatie.

Omdat ook wij de maandelijkse lasten omlaag willen hebben ga ik hoogstwaarschijnlijk het spaardeel omzetten naar een annuiteitendeel. Doordat de rente nu zo laag staat loont dat voor dat deel nl wel. De premie van het spaardeel stijgt namelijk behoorlijk door de lagere rente, dus daar schiet ik niks mee op.

Als anderen betere rentes bieden als je huidige aanbod loont het om te gaan shoppen. Je hebt nl nog best wel n lange tijd te gaan. Je moet dan wel eerst weten wat voor bedrag aan boeterente je moet betalen bij je huidige hypotheekverstrekker als je overstapt. En dan de 'winst' bij je nieuwe verstrekker naast de boeterente zetten. En dan maar hopen dat het nog loont.

De opties om je aflossingsvrij deel in te lossen is ook slim. Daar zitten per jaar wel maximum aan maar dan kan je wel per jaar dat maximum aflossen dus ook per jaar steeds een beetje je vaste maandlasten (de rente) drukken. En je eindigt dsn met een minder groot openstaand saldo over 20jr. Dus je eigen geld komt dan vanzelf weer naar je toe.

Dit was mijn mening, ik wacht ook graag reakties af van de experts hier.

[SimpleMind]

@Geenkaasvangegeten

Als ik de post doorlees krijg ik de indruk dat je de hypotheek en spaarpolis geheel los van elkaar ziet. Dat is (bij deze hypotheek) op papier misschien wel zo maar dat wil niet zeggen dat je los van elkaar kunt schoppen. Je moet kiezen tussen alles voortzetten of alles overzetten...

En de vraag is of je er goed aan doet om de hypotheek- en spaarrente lost te zien. Het lijkt wel leuk maar in feite is het gewoon gokken en geluk hebben. Door lage hypotheekrente en hoge spaarrente te combineren kun je goedkoper uit zijn. Maar tegelijk loopt je een hoger risico. Hogere spaarrente wordt niet gecompenseerd door lagere premie en andersom....
Dit kun je beperken door de rentevastperiode van de beide delen gelijk te houden.... maar die keuze is natuurlijk aan jezelf..

Gezien je neiging naar 20 jaar omdat de rente over tien jaar mogelijk boven de 4.8% uit kan komen, lijk je op zoek naar zekerheid.
Dat versterkt het advies om de zaken niet uit elkaar te trekken.

Dan de spaarpolis.
Hiervoor kan ik onafhankelijk van het leningdeel een rentevaste periode kiezen.
Dat lijkt me gunstig aangezien onze inleg nu niet veel oplevert, de premie stijgt en we minder HRA hebben.

het aanbod wat ze hebben gedaan:
rentevaste periode rente premie
1 1.95% 268.68
3 2.05% 284.35
5 2.2% 277.91
10 2.55% 263.11

Wat is hier wijsheid, voor dit deel een korte rentevaste periode kiezen en hopen dat de rente stijgt? Ik vind het rente aanbod enorm laag, is dat een rare gedachte of klopt dat? ook zie ik in de tarieven voor augustus al weer iets hogere rentes, valt hier over te onderhandelen?

Waarom vind je dat laag? Zie bieden 2,5% voor 10 jaar vast op de lening..... waarom zou je dan meer verwachten op het spaardeel?

Loont het nog om te onderzoeken om over te sluiten naar een andere hypotheekvorm? of een andere geldverstrekker?
Wat rondneuzen leert dat anderen lagere rentes bieden voor het leningdeel, voor het spaardeel kan ik niet goed vinden, daarvoor heb ik te weinig kennis hoe dat in elkaar zit.

Bij andere verstrekkers is de hypotheekrente en spaarrente aan elkaar gekoppeld.... Overstappen lijkt me op het eerste gezicht niet veel voordeel op te leveren...

We willen graag in de komende jaren de lasten in ieder geval iets omlaag hebben en het liefst redelijk stabiel.

Lasten gaan nu omlaag. Om stabiele lasten te hebben kun je het beste de rente op beide delen gelijk houden...

[SimpleMind]

@Albertje:

Omdat ook wij de maandelijkse lasten omlaag willen hebben ga ik hoogstwaarschijnlijk het spaardeel omzetten naar een annuiteitendeel. Doordat de rente nu zo laag staat loont dat voor dat deel nl wel. De premie van het spaardeel stijgt namelijk behoorlijk door de lagere rente, dus daar schiet ik niks mee op.

Dan blijft een spaardeel voordeliger dan omzetten naar annuïteit!! (Tenzij je hypotheek heel laag is ten opzichte van de WOZ waarde, zeg maximaal 30-40%...)
De bruto lasten van een annuïteit en een spaarhypotheek zijn in beginsel gelijk (op de ORV-premie na...)
De netto lasten van een annuïteit blijven echter vrijwel altijd hoger dan die van een spaarhypotheek.
Bij een renteverlaging stijgt de premie van een spaarhypotheek. In de eerste 10-15 jaar van de looptijd is dat gunstig. Pas na ongeveer 18 a 20 jaar zal de netto last hierdoor iets hoger worden. En bij een annuïteitenhypotheek stijgt bij een lagere rente de maandelijkse aflossing (en laat dat nu net zo veel zijn als de premiestijging bij een spaarhypotheek....)
Op dit moment omzetten naar annuïteit is daarom in bijna alle gevallen een zeer slecht plan....

Als anderen betere rentes bieden als je huidige aanbod loont het om te gaan shoppen. Je hebt nl nog best wel n lange tijd te gaan. Je moet dan wel eerst weten wat voor bedrag aan boeterente je moet betalen bij je huidige hypotheekverstrekker als je overstapt. En dan de 'winst' bij je nieuwe verstrekker naast de boeterente zetten. En dan maar hopen dat het nog loont.

Shoppen heeft alleen zin als je echt lagere lasten kunt behalen. Voor een aflossingsvrije hypotheek of de eerste paar jaar van een annuïteitenhypotheek kan dat interessant zijn. Voor een spaarhypotheek na 10 jaar is de vraag of je de overstapkosten er weer uit gaat halen... iets hogere rente maakt dan niet heel veel meer uit...

De opties om je aflossingsvrij deel in te lossen is ook slim. Daar zitten per jaar wel maximum aan maar dan kan je wel per jaar dat maximum aflossen dus ook per jaar steeds een beetje je vaste maandlasten (de rente) drukken. En je eindigt dsn met een minder groot openstaand saldo over 20jr. Dus je eigen geld komt dan vanzelf weer naar je toe.

[/quote]
Dat maximum is er meestal niet als de rentevastperiode afloopt. Dan kun je eigenlijk onbeperkt aflossen. Op het aflossingsvrije deel kan dat prima. Op het spaardeel is extra storten meestal een beter alternatief....

[Geenkaasvangegeten]

Allen bedankt voor de reacties! Stukje bij beetje komt er meer duidelijkheid.
Even ingaand op de vragen van simplemind:

@Geenkaasvangegeten

Als ik de post doorlees krijg ik de indruk dat je de hypotheek en spaarpolis geheel los van elkaar ziet. Dat is (bij deze hypotheek) op papier misschien wel zo maar dat wil niet zeggen dat je los van elkaar kunt schoppen. Je moet kiezen tussen alles voortzetten of alles overzetten...

Dat begrijp ik, wat ik bedoel is dat de renteperiode bij deze hypotheek los gekoppeld zijn. En deze periodes onafhankelijk van elkaar kunnen kiezen. Ik heb al begrepen dat dit alleen bij deze hypotheekverstrekker kan en deze normaalgesproken aan elkaar gekoppeld zijn.

En de vraag is of je er goed aan doet om de hypotheek- en spaarrente lost te zien. Het lijkt wel leuk maar in feite is het gewoon gokken en geluk hebben. Door lage hypotheekrente en hoge spaarrente te combineren kun je goedkoper uit zijn. Maar tegelijk loopt je een hoger risico. Hogere spaarrente wordt niet gecompenseerd door lagere premie en andersom....
Dit kun je beperken door de rentevastperiode van de beide delen gelijk te houden.... maar die keuze is natuurlijk aan jezelf..

Is dat zo? In het voorstel wordt de lagere rente ook gecompenseerd met een hogere premie. Dit geldt andersom dan toch ook? Of begrijp ik je nu niet goed?

Gezien je neiging naar 20 jaar omdat de rente over tien jaar mogelijk boven de 4.8% uit kan komen, lijk je op zoek naar zekerheid.
Dat versterkt het advies om de zaken niet uit elkaar te trekken.

Ik ben inderdaad op zoek naar zekerheid, maar ook naar hoe we op lange termijn de beste keuzes kunnen maken waarbij we de totale kosten zo laag mogelijk houden.

Dan de spaarpolis.
Hiervoor kan ik onafhankelijk van het leningdeel een rentevaste periode kiezen.
Dat lijkt me gunstig aangezien onze inleg nu niet veel oplevert, de premie stijgt en we minder HRA hebben.

het aanbod wat ze hebben gedaan:
rentevaste periode rente premie
1 1.95% 268.68
3 2.05% 284.35
5 2.2% 277.91
10 2.55% 263.11

Wat is hier wijsheid, voor dit deel een korte rentevaste periode kiezen en hopen dat de rente stijgt? Ik vind het rente aanbod enorm laag, is dat een rare gedachte of klopt dat? ook zie ik in de tarieven voor augustus al weer iets hogere rentes, valt hier over te onderhandelen?

Waarom vind je dat laag? Zie bieden 2,5% voor 10 jaar vast op de lening..... waarom zou je dan meer verwachten op het spaardeel?

Omdat we de afgelopen 10 jaar ook 1.2% meer rente ontvingen op onze spaarpremie, dan we betaalden aan rente op de lening. Maar ik begrijp nu dat dit niet bij andere hypotheek verstrekkers niet gebeurt en dus niet vanzelfsprekend is.

Loont het nog om te onderzoeken om over te sluiten naar een andere hypotheekvorm? of een andere geldverstrekker?
Wat rondneuzen leert dat anderen lagere rentes bieden voor het leningdeel, voor het spaardeel kan ik niet goed vinden, daarvoor heb ik te weinig kennis hoe dat in elkaar zit.

Bij andere verstrekkers is de hypotheekrente en spaarrente aan elkaar gekoppeld.... Overstappen lijkt me op het eerste gezicht niet veel voordeel op te leveren...

We willen graag in de komende jaren de lasten in ieder geval iets omlaag hebben en het liefst redelijk stabiel.

Lasten gaan nu omlaag. Om stabiele lasten te hebben kun je het beste de rente op beide delen gelijk houden...

Bedankt voor je advies

[SimpleMind]

SimpleMind schreef:
En de vraag is of je er goed aan doet om de hypotheek- en spaarrente lost te zien. Het lijkt wel leuk maar in feite is het gewoon gokken en geluk hebben. Door lage hypotheekrente en hoge spaarrente te combineren kun je goedkoper uit zijn. Maar tegelijk loopt je een hoger risico. Hogere spaarrente wordt niet gecompenseerd door lagere premie en andersom....
Dit kun je beperken door de rentevastperiode van de beide delen gelijk te houden.... maar die keuze is natuurlijk aan jezelf..

Is dat zo? In het voorstel wordt de lagere rente ook gecompenseerd met een hogere premie. Dit geldt andersom dan toch ook? Of begrijp ik je nu niet goed?[/quote]
Als de rente is gekoppeld wordt een hogere rente gecompenseerd door lagere inleg (en bij lagere rente weer een hogere inleg).
Als je dit echter loskoppelt is die compensatie er dus niet.
Een hogere hypotheekrente wordt dan niet gecompenseerd door lagere inleg... (of hogere rente op het spaarsaldo).
En lagere spaarrente (dus hogere inleg) wordt dan niet gecompenseerd door lagere hypotheekrente.

Het ontkoppelen betekent kans op lagere kosten (als je hoge spaarrente en lage hypotheekrente kun krijgen) of juist hogere kosten (als het tegenzit en de hypotheekrente hoog en spaarrente laag is...). Het kan alle kanten op, kosten kunnen lager zijn, maar je risico is hoger dan als de rente gekoppeld is...

Ik ben inderdaad op zoek naar zekerheid, maar ook naar hoe we op lange termijn de beste keuzes kunnen maken waarbij we de totale kosten zo laag mogelijk houden.

Zekerheid is het grootst als je de rentes koppelt...

Omdat we de afgelopen 10 jaar ook 1.2% meer rente ontvingen op onze spaarpremie, dan we betaalden aan rente op de lening. Maar ik begrijp nu dat dit niet bij andere hypotheek verstrekkers niet gebeurt en dus niet vanzelfsprekend is.

Tja, als het te mooi lijkt om waar te zijn..... is het dat meestal ook.
Waarom zou een geldverstrekker meer rente betalen dan ze vragen.... dat is geen gezond business model....
Die rentes zijn dan wel op papier losgekoppeld, ze zijn natuurlijk nooit onafhankelijk van elkaar... intern wordt natuurlijk wel een verrekenmodel gebruikt.....
Dat kan ook niet anders.... probeer ergens anders maar een een spaarrente te krijgen (voor 10 jaar) die ook maar in de buurt komt van dit aanbod.....

Zoals je wellicht hebt begrepen, ben ik niet zo enthousiast over deze hypotheekvorm... Wellicht geschikt voor een beperkt aantal mensen die de gevolgen van renteaanpassingen goed kunnen overzien. Maar ik denk dat er behoorlijk veel mensen door deze hypotheekvorm iets te makkelijk in de problemen kunnen komen....