De Gouden Aankooptips!
Hoi,
Ik wil een nieuwbouwhuis kopen ( ongeveer 350 000 euro).... Ik hoop dat jullie advies kunnen geven hoe ik het kan financieren.
Mijn huidige woning: waarde 180 000, een spaarhypotheek van 86.000 en een aflossingsvrije hypotheek van 28 000 . De spaarhypotheek heb ik ingekort tot 2020 en de spaarpremie is hoog 690 euro. Rente is 5,35. In 2020 heb de die 86 000 euro bij elkaar. Hypotheken lopen bij Sns.
Inkomen van mij 3100 netto per maand en partner 1100 netto.
Het eigen vermogen cash: 180 000
Advies SNS: tot 2020 spaarhypotheek polis in stand houden, daarna hele bedrag op nieuwe hypotheek in mindering brengen. Overwaarde huis ook in mindering brengen op nieuwe hypotheek, stukje aflossingsvrij even handhaven.
De eerste jaren tot 2020 zitten we duur ( 1800 netto) en daarna gaan we naar 600 netto...
Ik merk dat de rente bij sns aan de hoge kant is....
Wat denken jullie?
Nieuwe hypotheek
Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind
-
SimpleMind
- Berichten: 1429
- Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm
Re: Nieuwe hypotheek
Welkom terug Rob,
Kom je weer even stoom afblazen?
Dan je vraag. Op basis van je gegevens heb je erg veel flexibiliteit in de constructie van je nieuwe hypotheek. Daarom is het lastig om zonder een goed gesprek je van een optimaal advies te voorzien. Op het eerste gezicht is het behouden van de spaarconstructie er logisch.... het stuk aflossingsvrij handhaven (tegen 5.35?) met een vrij vermogen van 180k misschien wat minder logisch. Maar alles valt of staat in jouw geval met jullie wensen en toekomstverwachtingen. Het beste wat je kunt doen is een gesprek aangaan met een (onafhankelijke!) adviseur. Dan ben je meteen van de discussie af of de rente bij SNS hoog is of niet... (na een goed advies waarbij de benodigde hypotheek vast staat is het in de basis namelijk een simpele rekensom: hoge rente op spaardeel tot 2020 tegen lagere rente voor lange termijn voor de additionele hypotheek)....
Kom je weer even stoom afblazen?
Als ik onderstaande hoge premie combineer met je vorige post lijkt het erop dat je een enige tijd geleden de spaarhypotheek niet hebt omgezet naar een banksparen maar juist hebt ingekort.... Ik mist waarschijnlijk nog wat details maar volgens mij wat dat een actie die je uiteindelijk netto geld gaat kosten. Wellicht is er toen wel bewogen maar of dat je uiteindelijk iets op gaat leveren....?Hahah .....
Je hebt gelijk Cindy! Ik ben er niks mee opgeschoten hoor! Met de antwoorden op dit forum...
Een ding levert t mij wel op!
Ik kan ff stoom afblazen...
Ennnn....
Als je heel kritisch bent naar jouw bank ( met argumenten)... blijkt dat ze soms toch willen bewegen!
Dan je vraag. Op basis van je gegevens heb je erg veel flexibiliteit in de constructie van je nieuwe hypotheek. Daarom is het lastig om zonder een goed gesprek je van een optimaal advies te voorzien. Op het eerste gezicht is het behouden van de spaarconstructie er logisch.... het stuk aflossingsvrij handhaven (tegen 5.35?) met een vrij vermogen van 180k misschien wat minder logisch. Maar alles valt of staat in jouw geval met jullie wensen en toekomstverwachtingen. Het beste wat je kunt doen is een gesprek aangaan met een (onafhankelijke!) adviseur. Dan ben je meteen van de discussie af of de rente bij SNS hoog is of niet... (na een goed advies waarbij de benodigde hypotheek vast staat is het in de basis namelijk een simpele rekensom: hoge rente op spaardeel tot 2020 tegen lagere rente voor lange termijn voor de additionele hypotheek)....
Re: Nieuwe hypotheek
Die spaarhypotheek..... Ik hou gewoon iedere maand geld over en zag de lage rente over het spaardeel ook aankomen in 2020. Zou vermogensbelasting moeten gaan betalen over het geld dat ik iedere maand over zou houden. mijn eigen vermogen gaat iedere maand met 1000 euro omhoog
Re: Nieuwe hypotheek
Ik hoef dit niet eens door te rekenen. De spaarhypotheek doorzetten tegen5,35% is per definitie interessant. Bij een andere geldverstrekker krijg je huidige lage marktrente, waardoor je altijd netto meer kwijt bent.
Daarnaast heeft SNS zeer lage rentes (10 jaar vast), tenzij je de rente 20 jaar zou willen vastzetten. Je kunt daar de rente van de spaarhypotheek voortzetten tegen 5,35 en over het aflossingsvrije deel de huidige marktrente krijgen.
Gezien je vermogenspositie, inkomen, en het gegeven dat je hypotheek binnen 3 jaar met 85 k wordt velaagd is een lange rentevastperiode niet nodig.
Daarnaast heeft SNS zeer lage rentes (10 jaar vast), tenzij je de rente 20 jaar zou willen vastzetten. Je kunt daar de rente van de spaarhypotheek voortzetten tegen 5,35 en over het aflossingsvrije deel de huidige marktrente krijgen.
Gezien je vermogenspositie, inkomen, en het gegeven dat je hypotheek binnen 3 jaar met 85 k wordt velaagd is een lange rentevastperiode niet nodig.
-
SimpleMind
- Berichten: 1429
- Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm
Re: Nieuwe hypotheek
@Webka; Ik ben het met je eens: door laten lopen is gunstiger. Ik zou deze zeker ook voortzetten. Ik had hem alleen niet zoals Rob ingekort.
En het voordeel is er natuurlijk wel maar het is betrekkelijk laag... paar factoren: 2020 dus zeg nog 3 jaar te gaan. Bij een normale spaarhypotheek zijn de laatste drie jaren natuurlijk zeer rendabel. Rob heeft echter ingekort tot 2020 en betaald nu zo'n 690 euro premie. Even aannemend dat daar nog 20 euro ORV inzit is de netto premie ongeveer 670. Bij elkaar is het spaarpotje dan nu pas ┬▒52k! en bij IB-tarief 40,8% (3100 netto) valt het rendement tot 2020 nog wat tegen (slechts ┬▒2000 netto tov aflossen excl lage spaarrente en VRH....).
Als Rob voor het nieuwe huis 170k annuitair extra wil lenen dan zou dat bij enkele tienden renteverschil uiteindelijk toch een groter verschil kunnen opleveren.
Verder geeft Rob niet aan of hij die 1800 wil betalen (kan makkelijk met zo'n vermogen.....) en ook lijkt hij ondanks zijn vermogen alles te willen "bijlenen"...
Vraag me daarom af of Rob al zijn wensen en toekomstverwachtingen helder voor de geest heeft.... lijkt mij in ieder geval een gesprek waard....
En het voordeel is er natuurlijk wel maar het is betrekkelijk laag... paar factoren: 2020 dus zeg nog 3 jaar te gaan. Bij een normale spaarhypotheek zijn de laatste drie jaren natuurlijk zeer rendabel. Rob heeft echter ingekort tot 2020 en betaald nu zo'n 690 euro premie. Even aannemend dat daar nog 20 euro ORV inzit is de netto premie ongeveer 670. Bij elkaar is het spaarpotje dan nu pas ┬▒52k! en bij IB-tarief 40,8% (3100 netto) valt het rendement tot 2020 nog wat tegen (slechts ┬▒2000 netto tov aflossen excl lage spaarrente en VRH....).
Als Rob voor het nieuwe huis 170k annuitair extra wil lenen dan zou dat bij enkele tienden renteverschil uiteindelijk toch een groter verschil kunnen opleveren.
Verder geeft Rob niet aan of hij die 1800 wil betalen (kan makkelijk met zo'n vermogen.....) en ook lijkt hij ondanks zijn vermogen alles te willen "bijlenen"...
Vraag me daarom af of Rob al zijn wensen en toekomstverwachtingen helder voor de geest heeft.... lijkt mij in ieder geval een gesprek waard....
Re: Nieuwe hypotheek
Hihi.... Rob heeft graag geld op de bank en niet alles in stenen....
Want.....
Als hij een mooie auto ziet wil hij hem morgen kunnen kopen, hij vindt het heerlijk om onverwachts in een vliegtuig te springen.....
Want.....
Als hij een mooie auto ziet wil hij hem morgen kunnen kopen, hij vindt het heerlijk om onverwachts in een vliegtuig te springen.....
Re: Nieuwe hypotheek
Ik denk dat in dit geval het simpel aflossen van de spaarhypotheek bij verkoop van de oude woning het handigste is. Aangezien het om nieuwbouw gaat, zal er nog wel enige tijd tot de overdracht zijn. Het voordeel van de spaarhypotheek zou dan misschien nog twee jaar extra zijn, terwijl het een relatief klein deel is van de totale nieuwe lening.
Door af te lossen en te kiezen voor een gewone annuïteitenhypotheek, plus eventueel een stukje aflossingsvrij, heb je veel meer keus uit aanbieders. Bovendien kom je na aflossing plus inbreng van de overwaarde uit op een hypotheek van rond de 65%, zodat je wellicht nog in een gunstiger rentetarief valt. (Eventueel is daar misschien een kleine inbreng van eigen geld voor nodig)
Per saldo lijkt mij dat die voordelen op de langere termijn zwaarder wegen dan het voordeel van nog even kunnen doorsparen in de spaarhypotheek.
Door af te lossen en te kiezen voor een gewone annuïteitenhypotheek, plus eventueel een stukje aflossingsvrij, heb je veel meer keus uit aanbieders. Bovendien kom je na aflossing plus inbreng van de overwaarde uit op een hypotheek van rond de 65%, zodat je wellicht nog in een gunstiger rentetarief valt. (Eventueel is daar misschien een kleine inbreng van eigen geld voor nodig)
Per saldo lijkt mij dat die voordelen op de langere termijn zwaarder wegen dan het voordeel van nog even kunnen doorsparen in de spaarhypotheek.
-
SimpleMind
- Berichten: 1429
- Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm
Re: Nieuwe hypotheek
Dat willen (en kunnen meer mensen). Maar niet iedereen gebruikt daarvoor het budget van een dure sportauto...Als hij een mooie auto ziet wil hij hem morgen kunnen kopen, hij vindt het heerlijk om onverwachts in een vliegtuig te springen.....
Even serieus: Ik proef toch wat conflicterende voorkeuren. En dat kan natuurlijk heel goed mijn foute interpretatie zijn....
Eerst inkorten van de spaarpolis omdat je teveel vermogen hebt en vermogensbelasting moet betalen (terwijl dat op de korte termijn lager banksaldo betekent en op de lange termijn zeer waarschijnlijk geld kost!) En vlak daarna voor het nieuwe huis met 180k op de bank toch alle extra kosten wil lenen bij een banksaldo van 180k...
Nog even aanvullend op M_1: Als je geld achter de hand wilt houden is spaarhypotheek stoppen en resterende bedrag aflossingsvrij voortzetten natuurlijk ook een optie. Kost wel iets rendement maar gezien de huidige status zal het beperkt zijn. Wellicht nog iets eigen inbreng om onder de 65% te komen, maar ik denk dat je voor dat je nieuwe huis klaar de huidige polis al voldoende is....
Re: Nieuwe hypotheek
Ik betaal die extra premie voor de spaarhypotheek niet uit het vermogen hoor maar gewoon vanaf de lopende rekening waar iedere maand het salaris binnenkomt. Lukt prima
-
SimpleMind
- Berichten: 1429
- Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm
Re: Nieuwe hypotheek
Beste Rob,
Ik begrijp dat je die premie uit je maandelijkse inkomen betaalt.... en dat het prima lukt is erg fijn.
Maar wat ik bedoel met "terwijl dat op de korte termijn lager banksaldo betekent" is het volgende:
En in plaats van inkorten had je ook kunnen kiezen voor wat extra inleg (in combinatie met beperkt inkorten). Dan had je de spaarhypotheek voor je laten werken en het rendement geoptimaliseerd. Over de resterende looptijd zou je dan minder netto kosten hebben gehad dan nu in de komende 3 jaar...... dus kost die inkorting naar 2020 uiteindelijk netto geld...
Ik begrijp dat je die premie uit je maandelijkse inkomen betaalt.... en dat het prima lukt is erg fijn.
Maar wat ik bedoel met "terwijl dat op de korte termijn lager banksaldo betekent" is het volgende:
- Je betaalt komende jaren 690/maand premie
- Dit is in plaats van de oude premie (Ôé¼56/ maand?)
- Dat is per jaar ruim 7500 meer aan inleg dan voorheen
- Als je verder dezelfde uitgaven doet is je banksaldo over 3 jaar bijna 23k lager dan zonder de aanpassing...
En in plaats van inkorten had je ook kunnen kiezen voor wat extra inleg (in combinatie met beperkt inkorten). Dan had je de spaarhypotheek voor je laten werken en het rendement geoptimaliseerd. Over de resterende looptijd zou je dan minder netto kosten hebben gehad dan nu in de komende 3 jaar...... dus kost die inkorting naar 2020 uiteindelijk netto geld...
Re: Nieuwe hypotheek
Die keuze is inmiddels gemaakt, dus daar is weinig meer aan te doen. Belangrijker lijkt mij om te kijken welke keuzes er nog wel over blijven.
Dan zijn de keuzes even grofweg gezegd
1. blijven doorgaan met de spaarhypotheek bij SNS en daar ook de nieuwe hypotheek nemen;
2. Elders blijven doorgaan met de spaarhypotheek, tegen lagere rente, maar mogelijk ook betere voorwaarden voor het nieuwe hypotheekdeel;
3. Spaarhypotheek stoppen en naar een willekeurige nieuwe aanbieder gaan, voor een in totaal lagere lening.
Even wat natte-vinger werk. Als je een nieuwbouwhuis wilt kopen, dan zal het nog wel zo'n anderhalf jaar duren voordat je daar in kunt. Met nog wat verhuis- en eventueel verkooptijd erbij waarschijnlijk nog wel iets langer. Uiteindelijk zul je na de verkoop van de huidige woning vermoedelijk dus nog ongeveer een jaar kunnen blijven profiteren van de spaarhypotheek. Kosten ongeveer 4600 bruto rente, netto ongeveer 2760. Rente op de spaarpot ongeveer 4300. Netto voordeel dan dus ongeveer 1500. Nadeel is dat je dan bij SNS moet blijven.
Als je met je spaarpot ergens anders naartoe zou gaan, dan zou je nog maar een heel lage rentevergoeding krijgen en daarmee ook relatief weinig voordeel. Misschien dat je dan nog iets van 600 euro meer rente ontvangt dan je betaalt en dat dus als voordeel hebt bij doorgaan met sparen, maar op de duur van de rest van de hypotheek zou ik eerder kijken naar hoe de voorwaarden voor de rest van de hypotheek zullen zijn.
Dat is eigenlijk het zelfde als wat je bij optie 3 doet. Omdat je al een behoorlijke spaarpot en overwaarde hebt, kun je bij veel aanbieders in een lagere renteklasse komen. Dus ben je voordeliger uit. Maar ieder voordeel heb ze nadeel, je hebt ook minder voordeel van de renteaftrek. Als je na aflossing van je spaarhypotheek bv. 4.000 euro bruto rente betaalt en het EWF is 2700 euro, dan heb je maar zo'n 500 euro per jaar aan belastingvoordeel.
Wat in jouw situatie, waarin je vrij eenvoudig wat extra kunt aflossen, wel interessant kan zijn, is dat sommige aanbieders redelijk eenvoudig de risicoklasse aanpassen als je extra aflost. Als bv bij Obvion de lening onder de 55% komt, dan gaat er automatisch weer 0,1% van de rente af. Dat zal je -na aflossing van de spaarhypotheek en inbreng van de overwaarde- misschien 10.000 euro van je spaargeld kosten, maar levert je wel ieder jaar weer een paar honderd euro voordeel op. Een behoorlijk netto rendement op je geïnvesteerde vermogen, dus. Als je bij SNS zou blijven, dan moet je volgens mij voor aanpassing van de risicoklasse de waarde aantonen met ofwel een actuele taxatie (extra kosten) of een WOZ beschikking, maar daarbij wordt de waarde maar op 75% van de WOZ waarde gezet. Dus niet heel gunstig als je op relatief korte termijn in een goedkopere klasse terecht zou kunnen komen. (Bovendien is de rente daar ook iets hoger dan bij bv Obvion.)
In jouw geval zou ik dus vooral kijken naar zaken zoals hoe makkelijk het aanpassen van de risicoklasse is, hoeveel (lagere) klassen er zijn etc. En voor de rente zou ik zelf kiezen voor relatief kort rentevast (bv. 5 jaar) omdat je in geval van een stijging dat relatief eenvoudig kunt opvangen en omdat je dan (nog) meer geld overhoudt om je schuld sneller af te lossen. Want geen schuld is nog altijd goedkoper dan wel een schuld. En hoe lager de schuld en hoe sneller je er vanaf bent, hoe meer geld er over is voor leuke reisjes etc.
Dan zijn de keuzes even grofweg gezegd
1. blijven doorgaan met de spaarhypotheek bij SNS en daar ook de nieuwe hypotheek nemen;
2. Elders blijven doorgaan met de spaarhypotheek, tegen lagere rente, maar mogelijk ook betere voorwaarden voor het nieuwe hypotheekdeel;
3. Spaarhypotheek stoppen en naar een willekeurige nieuwe aanbieder gaan, voor een in totaal lagere lening.
Even wat natte-vinger werk. Als je een nieuwbouwhuis wilt kopen, dan zal het nog wel zo'n anderhalf jaar duren voordat je daar in kunt. Met nog wat verhuis- en eventueel verkooptijd erbij waarschijnlijk nog wel iets langer. Uiteindelijk zul je na de verkoop van de huidige woning vermoedelijk dus nog ongeveer een jaar kunnen blijven profiteren van de spaarhypotheek. Kosten ongeveer 4600 bruto rente, netto ongeveer 2760. Rente op de spaarpot ongeveer 4300. Netto voordeel dan dus ongeveer 1500. Nadeel is dat je dan bij SNS moet blijven.
Als je met je spaarpot ergens anders naartoe zou gaan, dan zou je nog maar een heel lage rentevergoeding krijgen en daarmee ook relatief weinig voordeel. Misschien dat je dan nog iets van 600 euro meer rente ontvangt dan je betaalt en dat dus als voordeel hebt bij doorgaan met sparen, maar op de duur van de rest van de hypotheek zou ik eerder kijken naar hoe de voorwaarden voor de rest van de hypotheek zullen zijn.
Dat is eigenlijk het zelfde als wat je bij optie 3 doet. Omdat je al een behoorlijke spaarpot en overwaarde hebt, kun je bij veel aanbieders in een lagere renteklasse komen. Dus ben je voordeliger uit. Maar ieder voordeel heb ze nadeel, je hebt ook minder voordeel van de renteaftrek. Als je na aflossing van je spaarhypotheek bv. 4.000 euro bruto rente betaalt en het EWF is 2700 euro, dan heb je maar zo'n 500 euro per jaar aan belastingvoordeel.
Wat in jouw situatie, waarin je vrij eenvoudig wat extra kunt aflossen, wel interessant kan zijn, is dat sommige aanbieders redelijk eenvoudig de risicoklasse aanpassen als je extra aflost. Als bv bij Obvion de lening onder de 55% komt, dan gaat er automatisch weer 0,1% van de rente af. Dat zal je -na aflossing van de spaarhypotheek en inbreng van de overwaarde- misschien 10.000 euro van je spaargeld kosten, maar levert je wel ieder jaar weer een paar honderd euro voordeel op. Een behoorlijk netto rendement op je geïnvesteerde vermogen, dus. Als je bij SNS zou blijven, dan moet je volgens mij voor aanpassing van de risicoklasse de waarde aantonen met ofwel een actuele taxatie (extra kosten) of een WOZ beschikking, maar daarbij wordt de waarde maar op 75% van de WOZ waarde gezet. Dus niet heel gunstig als je op relatief korte termijn in een goedkopere klasse terecht zou kunnen komen. (Bovendien is de rente daar ook iets hoger dan bij bv Obvion.)
In jouw geval zou ik dus vooral kijken naar zaken zoals hoe makkelijk het aanpassen van de risicoklasse is, hoeveel (lagere) klassen er zijn etc. En voor de rente zou ik zelf kiezen voor relatief kort rentevast (bv. 5 jaar) omdat je in geval van een stijging dat relatief eenvoudig kunt opvangen en omdat je dan (nog) meer geld overhoudt om je schuld sneller af te lossen. Want geen schuld is nog altijd goedkoper dan wel een schuld. En hoe lager de schuld en hoe sneller je er vanaf bent, hoe meer geld er over is voor leuke reisjes etc.