no risk clausule zonder risico?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

trientje
Berichten: 19
Lid geworden op: di 31 jan, 2012 10:28 pm

no risk clausule zonder risico?

Bericht door trientje »

Goedemorgen,

Even een vraagje over het volgende: Wij zitten te denken aan het kopen van een huis onder voorbehoud van verkoop eigen woning (no risk clausule). Onze aankoopmakelaar vertelde, dat de verkoper dan toch door kan gaan met verkopen en ons 48 uur de tijd geeft om de koop definitief te maken, indien er zich een andere koper aandient. Ook vertelde hij, dat zodra het bod geaccepteerd is, we de financiering moeten gaan regelen. Maar nu komt het; Wij moeten dus onze hypotheekbemiddelaar aan het werk zetten, voordat wij ons huis verkocht hebben. Stel nu dat de koop niet doorgaat, omdat de verkopers andere kopers vinden (en wij dus nee zeggen voor het definitief maken zonder voorbehoud), of omdat de gestelde termijn verstreken is en de verkopers niet willen verlengen of zo iets. Dan zijn wij dus wel de kosten voor onze hypotheekbemiddeling kwijt (ongeveer 3000 euro?)? Dus de no risk clausule is dus helmaal niet zonder risico?
Klopt dit?
En zitten er nog meer haken en ogen aan?

Alvast bedankt voor het antwoord.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: no risk clausule zonder risico?

Bericht door Rense »

Ontbindende voorwaarde financiering ook doorschuiven.

Dus opnemen dat je kunt ontbinden tot bijvoorbeeld 6 weken na definitieve acceptatie van de woning.

Je hoeft dan nu nog geen kosten te maken.
trientje
Berichten: 19
Lid geworden op: di 31 jan, 2012 10:28 pm

Re: no risk clausule zonder risico?

Bericht door trientje »

Ik geloof dat ik het nog niet helemaal begrijp. Bedoel je dat ik pas mijn hypotheekadviseur aan het werk zet, als mijn woning verkocht is? Dat is natuurlijk voor ons het meest gunstigste, maar de makelaar gaf aan, dat ik al voor de verkoop van onze huidige woning de financiering moest regelen (ik begrijp trouwens nog steeds niet waarom).
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: no risk clausule zonder risico?

Bericht door Rense »

Financiering is noodzakelijk voor de aankoop en niet voor de verkoop.

Natuurlijk is de huidige situatie wel van belang maar de mogelijke ontbinding is in dit geval;

Voorbehoud verkoop eigen woning.
Voorbehoud verkrijgen financiering.


Natuurlijk wil de makelaar zo spoedig mogelijk zekerheid maar ik zou de ontbindende voorwaarde financiering pas in laten gaan bij definitieve ondertekening van de koopakte.
Advies123
Berichten: 843
Lid geworden op: wo 10 jun, 2009 3:10 pm

Re: no risk clausule zonder risico?

Bericht door Advies123 »

Dit lijkt me voor de verkopers niet acceptabel. ( zou ik tenminste niet doen)
Onze aankoopmakelaar vertelde, dat de verkoper dan toch door kan gaan met verkopen en ons 48 uur de tijd geeft om de koop definitief te maken, indien er zich een andere koper aandient. Ook vertelde hij, dat zodra het bod geaccepteerd is, we de financiering moeten gaan regelen.
Dan heb je als koper nog wel heel veel mogelijkheden om onder de koop uit te komen, en als verkoper dus geen enkele zekerheid.
Wat heb je dan aan die 48 uurstermijn als verkoper?
trientje
Berichten: 19
Lid geworden op: di 31 jan, 2012 10:28 pm

Re: no risk clausule zonder risico?

Bericht door trientje »

N.B. aanvullende info: de nieuwe woning willen wij kopen met een stukje overwaarde van verkoop van ons huidig huis. Dus voor de financiering van de nieuwe woning, is de verkoop van onze huidige woning ook van belang. Maar dit ter zijde.
Even kijken of ik alles nu goed begrijp. Dus; ik, als koper kan (na goedkeuring door de verkoper) in het voorlopig koopcontract een ontbindende voorwaarde van onder voorbehoud van financiering laten opnemen, waarvan het termijn van 6 weken pas gaat lopen NA verkoop van onze huidige woning? En dan neem ik dus pas contact op met mijn hypotheekbemiddelaar NA verkoop van mijn eigen woning?

Advies123; Maar de verkopers hebben dan toch wel zekerheid; ze gaan immers gewoon door met de verkoop? ZIj gaan immers al die tijd gewoon door met de verkoop en kunnen ook gewoon nog met een andere koper in zee gaan (bv. na die 48 uur of na de verstreken termijn van voorbehoud, dus zeg maar een half jaar).
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: no risk clausule zonder risico?

Bericht door Rense »

Bijna goed, de ontbindende voorwaarde moet geldig zijn tot 6 weken na de aankoop.

Het risico van twee woningen blijft dus aanwezig, maar ja daar is de 48 uurs clausule ook voor bedoeld.
trientje
Berichten: 19
Lid geworden op: di 31 jan, 2012 10:28 pm

Re: no risk clausule zonder risico?

Bericht door trientje »

Sorry, maar het blijft onduidelijk voor mij. Nu teruglezend, denk ik dat ik mijn vraag ook niet helemaal duidelijk heb gesteld. Dus 'k zal eerst het een en ander toelichten.
WIj hebben op dit moment ons huis te koop, maar er zijn nu geen potentiële kopers in beeld. Nu hebben we een leuk ander huis gezien, maar hebben onze woning nog niet verkocht. Onze makelaar (tevens ook onze aankoopmakelaar) attendeerde ons op het kopen onder voorbehoud van verkoop eigen woning. De termijn die je dan afspreekt met de verkopers van de nieuwe woning, is dan bv. een half jaar (waarin we alles op alles zetten om onze huidige woning te verkopen) Lukt het niet binnen dit termijn, om ons huis te verkopen, dan kunnen we kostenloos afzien van alles of de termijn nogmaals verlengen in overleg met de verkopers van het nieuwe huis.
We dachten dat dit een ideale oplossing is, want de verkopers van het nieuwe huis lopen geen risico; zij hebben immers een koper, maar mogen ondertussen ook nog doorgaan met de verkoop. En wij lopen geen risico, want als we toch niet verkopen kunnen we kostenloos ontbinden. Een kleine kink in de kabel kan natuurlijk zijn, dat de verkopers toch andere kopers vinden en wij nog niet verkocht hebben, dat dit huis aan ons voorbij vliegt (48 clausule).
Maar nu komen er toch vragen bij ons op: Is het echt wel zo risicoloos als gesteld wordt? En "kostenloos" van de verkoop afzien; klopt dat wel?
Onze makelaar vertelde ons nl. het volgende; stel dat we nu een bod uitbrengen op het nieuwe huis en dat wordt geaccepteerd, dan wordt er vrij vlot een voorlopig koopcontract opgesteld (waarschijnlijk binnen 2 weken?), waarin deze ontbindende voorwaarden worden opgenomen (dus ook die van onder voorbehoud van financiering). Vervolgens moeten wij dan al direct de financiering gaan regelen????? Dus niet pas na verkoop van onze huidige woning, maar direct na het tekenen van het voorlopig koopcontract (ik begrijp dus niet, waarom dat direct moet en niet pas na de verkoop van onze huidige woning). Op het moment van ondertekenen van het voorlopig koopcontract gaat dus, als ik je goed begrijp Rense, ook het financieringstermijn lopen van 6 weken? Dat lijkt me niet handig. Dan moet ik dus toch de financiering geregeld hebben en alle kosten daarvoor maken, voordat ik ├╝berhaupt mijn woning heb verkocht. Op zich niet erg, als het maar lukt om mijn woning te verkopen, maar als het allemaal niet lukt en afgeblazen wordt, dan ben ik wel die kosten kwijt voor het werk van mijn hypotheekbemiddelaar.
Weggegooid geld dan dus???
HuisKopen2013
Berichten: 103
Lid geworden op: do 04 jul, 2013 10:03 pm

Re: no risk clausule zonder risico?

Bericht door HuisKopen2013 »

Een koper voor jullie huidige woning:
a: zal kosten moeten maken om de hypotheek rond te krijgen. Voor hun is dit dus niet allemaal kosteloos.
b: zal er vaak snel in willen
persoonlijk zou ik zulke ontbindingen niet accepteren.

De verkopers van de woning die jullie willen kopen:
a: willen misschien snel af van de woning?
trientje
Berichten: 19
Lid geworden op: di 31 jan, 2012 10:28 pm

Re: no risk clausule zonder risico?

Bericht door trientje »

Ik noem mijn huis even voor het gemak even huis A, het huis wat we willen kopen onder voorbehoud van verkoop eigen woning huis B. Mijn vraag baseert zich niet op, als er een koper voor mijn woning komt huis A. Dan is alles n.l. goed en verkopen we het huis en kunnen we dus ook het andere huis kopen. Ik vraag dus geen ontbindingen aan de koper van mijn huis. Die mag erin wanneer hij wil.
Mijn vraag baseert zich op; wat nou als de verkopers van huis B instemmen met de koop van hun huis onder voorbehoud van verkoop van onze woning en verkoop (en voorbehoud van financiering) en er komt toch GEEN koper voor mijn woning A.

Want; vanaf het moment van instemmen van huis B;
- komt er immers een voorlopig koopcontract
- en moeten wij de hypotheek regelen voor huis B = kosten maken

Vervolgens; De kosten zijn gemaakt, en dan blijkt er komt GEEN koper voor ons huis A. Het halfjaar is voorbij. De eigenaars van huis B willen niet meer instemmen met een nieuwe termijn ( of erger, de eigenaars vinden een koper, die geen ontbindingen heeft en gaan na de 48 uur met hun in zee). Dan zijn we dus huis B kwijt, maar OOK onze kosten voor de hypotheekbemiddelaar (voor de hypotheek voor huis B).

Kortom mijn vraag: Klopt het dat ik al direct kosten moet maken voor Huis B, zelfs als mijn huis A nog niet verkocht is (en de definitieve koop bij de notaris dus ook nog onzeker is?) Als dit zo is, is het nl. niet zo risicoloos als mijn makerlaar voorspiegelt, toch?
trientje
Berichten: 19
Lid geworden op: di 31 jan, 2012 10:28 pm

Re: no risk clausule zonder risico?

Bericht door trientje »

Ook even dit; dit is toch de normale gang van zaken bij het kopen van een huis (maak ik hier misschien een denkfout? Is dat de reden, dat ik het steeds niet begrijp? );

datum a. voorlopig koopcontract tekenen (ontbindingstermijnen gaan lopen; 6 weken financiering+ 6 maanden verkoop eigen woning)
datum b. hypotheek regelen
datum c. notaris overdracht woning, hypotheek gaat officieel lopen en de AANKOOP is definitief (dus alleen als ik niet ontbonden heb, wegens bv. niet verkopen van eigen woning)

N.B. Datum c kan ook pas worden afgesproken bij verkoop van mijn eigen woning.
Plaats reactie