De Gouden Aankooptips!
Beste Allemaal graag jullie advies over de volgende situatie,
Hypotheek 305.000 Rabo opmaat, 4,9% 30 jaar vast (vanaf 2006)
WOZwaarde 2016 255.000 euro
Totaal opgebouwd in de opmaat hypotheek: 29.800 euro. (inleg 204,11 per maand)
Situatie priv├® is veranderd/verbeterd en wij willen eigenlijk zo snel mogelijk van onze hypotheek af en zijn begonnen met aflossen. Het plan is om in ons huis langere tijd te blijven wonen.
Dit jaar gaan we (mede door enkele meevallers) zo'n 55.000 aflossen en elk jaar daarna, als het lukt, zo'n 28 - 30.000 euro per jaar. De bedoeling is om tussen 2022 en 2024 de volledige hypotheek afgelost te hebben.
Na enkele aflossingen heeft de Rabobank contact opgenomen voor een gesprek.
Zij komen met het volgende voorstel:
Opmaat omzetten in een opbouw hypotheek. Vast staand eindkapitaal van 160K bij 4,9% rente en gelijkblijvende maandlasten. Rest van de hypotheek is aflossingsvrij.
Kosten omzetten 350 euro.
Losse ORV (mag ook elders).
Wij hebben de volgende vragen:
1. Is het verstandig om de hypotheek over te zetten naar een opbouwhypotheek?
2. Zijn de kosten van 350 euro verplicht? (ik heb het idee dat beide partijen van de opmaakhypotheek afwillen, waarom moeten wij dan betalen??).
3a. Kan de RABO een ORV verplichten? Met onze aflossing en het opgebouwde kapitaal zitten wij onder de 90% van de WOZ waarde.
3b. Telt de opgebouwde waarde mee om de rentetoeslag eraf te halen (in ons geval 0,1% bij 90% van de waarde).
4. Zijn er nog zaken waar wij rekening mee moeten houden m.b.t. het aflossen?
Alvast bedankt voor het meedenken en jullie antwoorden!
Van RABO opmaat naar opbouw en aflossen
Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind
Re: Van RABO opmaat naar opbouw en aflossen
1. Hangt er vanaf wat voor 'soort' hypotheek je hebt. Binnen de opmaat kun/kon je volgens mij kiezen voor zowel sparen als beleggen. Maar ook als het gaat om een spaar-variant, dan is het waarschijnlijk goedkoper om een losse overlijdensrisicoverzekering te hebben naast een leeg spaar-product in plaats van alles-in-een spaarverzekering.
Wel moet je er rekening mee houden dat als je voortijdig de hypotheek wilt stoppen en je een fiscale boete zou moeten betalen, er bij de opmaat verzekering wordt gerekend met het verschil tussen opbrengst en totale inleg (inclusief premie voor de overlijdensdekking), terwijl er bij banksparen alleen wordt gekeken naar wat jet in het banksparen hebt ingelegd. De losse overlijdensrisicoverzekering wordt dan dus niet meegerekend. iets hogere boete dus.
2. Volgens mij had Rabo voor de beleggingsvariant van de Opmaat een compensatieregeling waarbij de advieskosten voor het overgaan naar banksparen vergoed zouden worden. Maar als het gaat om alleen sparen, dan was het idee volgens mij dat je daar geen compensatie voor kreeg. Maar misschien dat als je hier stampij over maakt, dat je dan wel alsnog de kosten vergoed zou kunnen krijgen.
3a. Ja, kunnen ze verplichten. Bij je spaarverzekering zit die dekking al 'ingebakken', anders kan de bank apart eisen stellen. Die grens kan zelfs zo laag als 50% van de executiewaarden liggen.
3b. Volgens mij rekent Rabo ook het vermogen gekoppeld aan de hypotheek mee. Maar het is de vraag of dat voor een bankspaarhypotheek op termijn voordelig is. Voor het andere deel natuurlijk wel.
4. Waar je nog rekening mee moet houden is natuurlijk de fiscale eis dat je minstens 15 of 20 jaar spaart in de bankspaarhypotheek. Het ligt daarom meer voor de hand om de hypotheek tot 2026 door te laten lopen. Wat zou het eindkapitaal zijn als je de opmaat niet zou veranderen? En hoeveel zou een losse overlijdensrisicoverzekering voor jullie extra kosten?
Waarschijnlijk is het ook een stuk voordeliger om een paar grote extra stortingen in de bankspaarhypotheek te doen in plaats van alleen af te lossen. Met dit jaar en komend jaar twee keer een extra storting van 20.000 en het jaar erop een extra storting van 10.000 kun je de looptijd van de hypotheek met 10 jaar inkorten, zodat je al na 20 jaar (in 2026) die 160k bij elkaar hebt. Dat is ruim 80k meer dan als je die extra stortingen niet zou doen. Dan kun je daarnaast in de komende 10 jaar de overige 145k aflossen in een tempo dat je zelf zou willen.
Nog een ding waar je rekening mee kunt houden is dat Rabo een opslag heeft voor aflossingsvrije en bankspaar hypotheken. Ik weet niet hoe jouw voorwaarden precies zijn, maar je kunt kijken of je met het omzetten van het aflossingsvrije deel naar annuïteiten de rente een paar tienden lager krijgt. Als je toch al de intentie hebt om wel af te lossen.
Wel moet je er rekening mee houden dat als je voortijdig de hypotheek wilt stoppen en je een fiscale boete zou moeten betalen, er bij de opmaat verzekering wordt gerekend met het verschil tussen opbrengst en totale inleg (inclusief premie voor de overlijdensdekking), terwijl er bij banksparen alleen wordt gekeken naar wat jet in het banksparen hebt ingelegd. De losse overlijdensrisicoverzekering wordt dan dus niet meegerekend. iets hogere boete dus.
2. Volgens mij had Rabo voor de beleggingsvariant van de Opmaat een compensatieregeling waarbij de advieskosten voor het overgaan naar banksparen vergoed zouden worden. Maar als het gaat om alleen sparen, dan was het idee volgens mij dat je daar geen compensatie voor kreeg. Maar misschien dat als je hier stampij over maakt, dat je dan wel alsnog de kosten vergoed zou kunnen krijgen.
3a. Ja, kunnen ze verplichten. Bij je spaarverzekering zit die dekking al 'ingebakken', anders kan de bank apart eisen stellen. Die grens kan zelfs zo laag als 50% van de executiewaarden liggen.
3b. Volgens mij rekent Rabo ook het vermogen gekoppeld aan de hypotheek mee. Maar het is de vraag of dat voor een bankspaarhypotheek op termijn voordelig is. Voor het andere deel natuurlijk wel.
4. Waar je nog rekening mee moet houden is natuurlijk de fiscale eis dat je minstens 15 of 20 jaar spaart in de bankspaarhypotheek. Het ligt daarom meer voor de hand om de hypotheek tot 2026 door te laten lopen. Wat zou het eindkapitaal zijn als je de opmaat niet zou veranderen? En hoeveel zou een losse overlijdensrisicoverzekering voor jullie extra kosten?
Waarschijnlijk is het ook een stuk voordeliger om een paar grote extra stortingen in de bankspaarhypotheek te doen in plaats van alleen af te lossen. Met dit jaar en komend jaar twee keer een extra storting van 20.000 en het jaar erop een extra storting van 10.000 kun je de looptijd van de hypotheek met 10 jaar inkorten, zodat je al na 20 jaar (in 2026) die 160k bij elkaar hebt. Dat is ruim 80k meer dan als je die extra stortingen niet zou doen. Dan kun je daarnaast in de komende 10 jaar de overige 145k aflossen in een tempo dat je zelf zou willen.
Nog een ding waar je rekening mee kunt houden is dat Rabo een opslag heeft voor aflossingsvrije en bankspaar hypotheken. Ik weet niet hoe jouw voorwaarden precies zijn, maar je kunt kijken of je met het omzetten van het aflossingsvrije deel naar annuïteiten de rente een paar tienden lager krijgt. Als je toch al de intentie hebt om wel af te lossen.
Re: Van RABO opmaat naar opbouw en aflossen
Beste M_1, bedankt voor je snelle reactie.
1. Het betreft een opmaakhypotheek met een combinatie van beleggen(70% en spaar 30%) Beleggen is wel defensief.
Tot 2024 (18 jarige looptijd) zit ik op max 68.000 euro opgebouwd kapitaal. Dit valt toch nog binnen de fiscale vrijstelling?
3b. Ik verwacht de hypotheek binnen 6-8 jaar compleet afgelost te hebben, volgens mij heb ik dan meer winst met minder rente betalen (het bedrag waarover ik rente moet betalen is veel groter dan het bedrag waarover ik spaarrente krijg)
Ik heb nog wel een vraag over het volgende citaat:
Waarschijnlijk is het ook een stuk voordeliger om een paar grote extra stortingen in de bankspaarhypotheek te doen in plaats van alleen af te lossen. Met dit jaar en komend jaar twee keer een extra storting van 20.000 en het jaar erop een extra storting van 10.000 kun je de looptijd van de hypotheek met 10 jaar inkorten, zodat je al na 20 jaar (in 2026) die 160k bij elkaar hebt. Dat is ruim 80k meer dan als je die extra stortingen niet zou doen. Dan kun je daarnaast in de komende 10 jaar de overige 145k aflossen in een tempo dat je zelf zou willen.
Kom ik dan niet in de problemen met de fiscale vrijstelling al ik het binnen 16- 18 jaar aflos?
1. Het betreft een opmaakhypotheek met een combinatie van beleggen(70% en spaar 30%) Beleggen is wel defensief.
Tot 2024 (18 jarige looptijd) zit ik op max 68.000 euro opgebouwd kapitaal. Dit valt toch nog binnen de fiscale vrijstelling?
3b. Ik verwacht de hypotheek binnen 6-8 jaar compleet afgelost te hebben, volgens mij heb ik dan meer winst met minder rente betalen (het bedrag waarover ik rente moet betalen is veel groter dan het bedrag waarover ik spaarrente krijg)
Ik heb nog wel een vraag over het volgende citaat:
Waarschijnlijk is het ook een stuk voordeliger om een paar grote extra stortingen in de bankspaarhypotheek te doen in plaats van alleen af te lossen. Met dit jaar en komend jaar twee keer een extra storting van 20.000 en het jaar erop een extra storting van 10.000 kun je de looptijd van de hypotheek met 10 jaar inkorten, zodat je al na 20 jaar (in 2026) die 160k bij elkaar hebt. Dat is ruim 80k meer dan als je die extra stortingen niet zou doen. Dan kun je daarnaast in de komende 10 jaar de overige 145k aflossen in een tempo dat je zelf zou willen.
Kom ik dan niet in de problemen met de fiscale vrijstelling al ik het binnen 16- 18 jaar aflos?
Re: Van RABO opmaat naar opbouw en aflossen
Dan wel. Maar als je het twee jaar langer zou laten doorlopen niet...
Die extra storingen leveren je dus ruim 30k extra rente op. Hoef je dus 30k minder af te lossen. Even een bierviltje berekening. Zou je die 50 k rechtstreeks aflossen, dan bespaar je tien jaar rente, iets van een kleine 25k. (Met rente op rente weer ruim 30k) Maar netto zal de besparing minder zijn, vanwege de renteaftrek. Bijvoorbeeld 15k. (Gebruik je dat weer voor extra aflossing, dan zal dat als extra besparing nog een paar duizend euro extra opleveren.)
Netto leveren extra aflossen je dus ruim 65k op, terwijl de extra stortingen je ruim 80k opleveren. Een kleine 15k meer dus. Maar dan moet je wel twee jaar langer doorgaan
Die extra storingen leveren je dus ruim 30k extra rente op. Hoef je dus 30k minder af te lossen. Even een bierviltje berekening. Zou je die 50 k rechtstreeks aflossen, dan bespaar je tien jaar rente, iets van een kleine 25k. (Met rente op rente weer ruim 30k) Maar netto zal de besparing minder zijn, vanwege de renteaftrek. Bijvoorbeeld 15k. (Gebruik je dat weer voor extra aflossing, dan zal dat als extra besparing nog een paar duizend euro extra opleveren.)
Netto leveren extra aflossen je dus ruim 65k op, terwijl de extra stortingen je ruim 80k opleveren. Een kleine 15k meer dus. Maar dan moet je wel twee jaar langer doorgaan
Re: Van RABO opmaat naar opbouw en aflossen
Nogmaals dank voor je reactie.
Is het niet zo dat je met 2 jaar langer doorgaan ook nog rente moet betalen over het resterende hypotheek bedrag. in mijn geval is dat dan 160.000 euro (maximale opbouw) met 4,9% rente is dat 7800 euro bruto. De winst wordt dan wel veel minder......of zie ik dat verkeerd?
Is het niet zo dat je met 2 jaar langer doorgaan ook nog rente moet betalen over het resterende hypotheek bedrag. in mijn geval is dat dan 160.000 euro (maximale opbouw) met 4,9% rente is dat 7800 euro bruto. De winst wordt dan wel veel minder......of zie ik dat verkeerd?
Re: Van RABO opmaat naar opbouw en aflossen
Dat klopt.
Wat ik vooral wil aangeven is dat het dus niet bij voorbaat zo is dat eerder aflossen per definitie voordeliger is. Je zou daarom voor een goed beeld een paar scenario's moeten doorrekenen om te zien wat in jouw geval handig is.
Wat ik vooral wil aangeven is dat het dus niet bij voorbaat zo is dat eerder aflossen per definitie voordeliger is. Je zou daarom voor een goed beeld een paar scenario's moeten doorrekenen om te zien wat in jouw geval handig is.
Re: Van RABO opmaat naar opbouw en aflossen
Super bedankt!
Hier kan ik wat mee, ik ga nog even lekker rekenen
Mochten anderen nog een aanvulling hebben dan hoor ik die graag.
Hier kan ik wat mee, ik ga nog even lekker rekenen
Mochten anderen nog een aanvulling hebben dan hoor ik die graag.